La garantie du vendeur professionnel à son acquéreur
En matière de garantie des vices cachés, l'article 1643 du Code civil dispose, au sujet du vendeur : « Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. »
Un vendeur présumé connaître le vice
La jurisprudence a précisé de longue date que seul le vendeur profane et de bonne foi peut invoquer le bénéfice d'une telle clause d'exclusion de garantie, courante dans les actes de vente, dès lors qu'il n'a pas connaissance du vice au jour de la vente.
Cela signifie concrètement que le vendeur professionnel ne peut se prévaloir de cette clause d'exclusion de garantie, quand bien même il n'aurait pas eu connaissance de l'existence de ces vices cachés au jour de la vente. Le vendeur professionnel, au regard de sa compétence, est présumé avoir connaissance des vices au jour de la vente même si tel n'est pas en réalité le cas.
Les quatre conditions de la garantie
Pour mettre en jeu les vices cachés à l'encontre du vendeur professionnel, le vice doit répondre à certaines conditions :
1. Être caché, c'est-à-dire non apparent lors de l'achat
Le vendeur n'est pas tenu des vices apparents et dont l'acheteur a pu se convaincre lui-même. Le vendeur a donc tout intérêt à informer le plus complètement possible l'acquéreur : tout défaut porté à la connaissance de ce dernier n'ouvre plus droit à la garantie.
À l'acquéreur connaissant le vice est assimilé celui qui ne pouvait pas l'ignorer.
Cependant, même visible, un vice peut être invoqué si l'acquéreur ne pouvait en mesurer l'ampleur et les conséquences. Ainsi, le rebouchage grossier et visible d'une fissure ne peut en lui-même renseigner les acquéreurs sur l'ampleur et la gravité du désordre.
2. Rendre le bien impropre à l'usage auquel on le destine, ou en diminuer très fortement l'usage
La garantie des vices cachés ne peut être mise en œuvre que si le défaut invoqué rend le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou en diminue tellement l'usage que l'acheteur n'aurait pas procédé à l'achat ou l'aurait acquis à un moindre prix. Ces conditions sont alternatives et non cumulatives.
3. Exister au moment de l'achat
Le vice n'est retenu que s'il existait antérieurement à la vente ou s'il était en germe à la date de celle-ci. La preuve de l'antériorité du vice incombe à l'acquéreur.
4. Agir dans le délai
L'action en garantie des vices cachés doit être engagée dans les deux ans à compter de la découverte du vice (article 1648 du Code civil). Il est donc prudent de réagir rapidement, en faisant constater le désordre dès qu'il apparaît.
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Article rédigé par Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il intervient principalement en immobilier complexe, droit des affaires et transmission patrimoniale.