Sauf exception, les acquisitions de biens immobiliers anciens réalisées par les particuliers sont assujetties aux droits de mutation au taux de droit commun, pour totaliser à Lyon environ 6,32 % du prix de vente exprimé dans l'acte depuis la hausse décidée par la Métropole de Lyon en 2025 (environ 5,81 % pour les primo-accédants, qui ne sont pas concernés par cette hausse).
Un régime fiscal différent, et plus avantageux, a été instauré pour les professionnels de l'immobilier. Pour ce faire, ces derniers doivent avoir la qualité d'assujettis à la TVA, c'est-à-dire être des personnes physiques ou morales qui réalisent de manière indépendante une activité économique ou qui, à tout le moins, ont souscrit une déclaration d'existence auprès de l'administration fiscale.
Deux régimes possibles
Deux possibilités s'offrent alors à nos clients marchands de biens ou promoteurs :
Tout d'abord, un régime fiscal de faveur est prévu lorsque les mutations d'immeubles ou de droits immobiliers s'inscrivent dans une activité commerciale d'achat en vue de la revente destinée à faciliter l'ajustement des marchés fonciers et immobiliers. Dans ce cas, l'acquéreur professionnel doit prendre l'engagement, dans son acte d'acquisition, de procéder à la revente du bien acquis dans les 5 ans de l'acte d'achat.
À ce titre, la taxe de publicité foncière sera ramenée à 0,715 % du prix d'achat. En cas de non-respect de l'engagement pris, l'acquéreur devra payer la taxe de publicité foncière au taux de droit commun dont il a été dispensé à l'achat, outre les frais et intérêts de retard. Si l'engagement de revendre ne peut être respecté dans les 5 ans, l'investisseur peut lui substituer un engagement de construire, par une simple déclaration auprès de l'administration fiscale. Cette substitution n'entraîne ni supplément de droits ni restitution : la taxe de 0,715 % acquittée à l'achat reste acquise (article 1594-0 G du CGI).
Le professionnel peut également prendre l'engagement d'effectuer dans un délai de quatre ans, prorogeable annuellement, des travaux concourant à la production d'un immeuble neuf. Dans ce cas, son acquisition bénéficie du seul droit fixe de 125 €. En cas de non-respect de l'engagement, le professionnel devient alors redevable des droits au taux de droit commun si la mutation n'a pas été assujettie à TVA. Là encore, le non-respect de l'engagement pris par le professionnel engendre la perception des droits normalement dus calculés au taux proportionnel et assortis des frais et intérêts de retard. Si l'investisseur décide de substituer un engagement de revendre à l'engagement initialement pris de construire, il devra faire établir un acte rétroactif, par-devant notaire, pour constater cette substitution et s'acquitter des droits d'enregistrement au taux réduit de 0,715 % assortis de l'intérêt de retard. Mais attention, les délais pour revendre ou pour construire pris par l'acquéreur professionnel d'origine s'imposent aux acquéreurs successifs du bien considéré, en cas de revente de l'immeuble à l'intérieur du délai imposé par l'engagement fiscal d'origine.
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Article rédigé par Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il intervient principalement en immobilier complexe, droit des affaires et transmission patrimoniale.