Concubins, partenaires de PACS ou époux mariés en séparation de biens : lorsque vous achetez ensemble, l'acte de vente indique la part du bien qui revient à chacun. Ce sont les quotités d'acquisition. 50/50, 60/40, 70/30 : ce chiffre paraît anodin le jour de la signature. Il devient décisif le jour d'une revente, d'une séparation ou d'un décès.
Des quotités qui reflètent le financement réel
Les quotités se calculent sur le coût global de l'opération : prix, frais d'acquisition, éventuels travaux financés au départ. Pour chacun, on additionne :
son apport personnel ;
la part du prêt qu'il remboursera.
Exemple : un bien de 400 000 €, frais compris. Camille apporte 80 000 €, Thomas 20 000 €, et le prêt de 300 000 € est remboursé à parts égales. Camille finance 230 000 €, Thomas 170 000 € : leurs quotités sont de 57,5 % et 42,5 %, et non de 50/50.
Fixer des quotités qui ne correspondent pas au financement, c'est s'exposer à une créance entre vous… ou à une donation que l'administration fiscale peut requalifier.
Les quotités sont figées dans l'acte
Une fois l'acte signé, les quotités ne se modifient plus. Ce qui évolue ensuite, ce sont les comptes entre vous. Chacun doit participer aux dépenses du bien selon sa quote-part : remboursement du prêt, travaux, taxe foncière, charges de copropriété.
Si l'un paie plus que sa part, il dispose en principe d'une créance contre l'autre, réglée au moment de la revente ou du partage. Trois situations reviennent souvent :
l'un rembourse seul ou davantage le prêt ;
l'un finance seul des travaux ;
l'un rembourse le prêt par anticipation.
D'où un conseil simple : gardez la trace de chaque paiement et de l'origine des fonds. Sans justificatifs, la créance est difficile à faire valoir.
Le cas des époux séparés de biens
Pour les époux mariés en séparation de biens, une règle s'ajoute : chacun contribue aux charges du mariage. En cas de litige, le juge peut considérer que les échéances mensuelles du prêt du logement familial réglées par l'un des époux constituaient sa contribution aux charges du mariage. Il n'a alors pas de créance à faire valoir sur ces sommes, et l'équilibre prévu par les quotités peut s'en trouver remis en cause.
L'apport en capital, en revanche, est protégé. La Cour de cassation l'a rappelé le 17 mars 2021 : les fonds personnels qu'un époux séparé de biens apporte pour financer la part de son conjoint dans le logement familial ne relèvent pas de la contribution aux charges du mariage, sauf convention contraire. Il peut donc en demander le remboursement.
Cette règle ne s'applique pas aux concubins, qui ne sont tenus à aucune contribution aux charges du ménage. Pour les partenaires de PACS, l'aide matérielle prévue par la loi joue un rôle voisin : la question mérite d'être examinée avant l'achat.
Ce qu'il faut prévoir avant de signer
Calculer les quotités sur le financement réel, apport et prêt compris.
Faire mentionner dans l'acte l'origine des fonds de chacun, notamment un apport issu d'une donation, d'une succession ou de la vente d'un bien personnel.
Pour les époux séparés de biens, vérifier ce que dit le contrat de mariage sur la contribution aux charges.
Pour les concubins, envisager une convention d'indivision, qui organise la gestion du bien et la sortie de l'indivision.
Ce qu'il faut retenir
Les quotités se fixent une fois, dans l'acte, et elles comptent pour toute la durée de la détention. Mieux vaut y consacrer le temps nécessaire avant la signature, avec votre notaire, qu'en débattre au moment d'une séparation.
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Article rédigé par Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il intervient principalement en immobilier complexe, droit des affaires et transmission patrimoniale.