Avant de faire une offre sur un appartement, posez des questions sur trois sujets : le logement lui-même, la copropriété et ses finances, et les conditions de votre engagement. La plupart des réponses se trouvent dans des documents que le vendeur doit vous remettre au plus tard à la signature de l'avant-contrat. Demandez-les dès la visite.
Un compromis se signe en une heure. On y engage dix ou vingt ans de crédit.
Pendant la visite : les questions à poser au vendeur
Quel est le montant annuel des charges de copropriété, et que couvrent-elles (chauffage, eau chaude, gardien, ascenseur) ?
Le chauffage est-il individuel ou collectif ?
Des travaux ont-ils été votés et restent-ils à payer ? D'autres sont-ils en discussion (ravalement, toiture, ascenseur, chaufferie) ?
Quel est le montant du fonds de travaux rattaché au lot ?
Y a-t-il des impayés importants dans la copropriété, ou une procédure en cours ?
Quelle est la surface « Carrez » ? Des travaux ont-ils été faits dans l'appartement, et ont-ils été autorisés par la copropriété s'ils touchent aux parties communes ?
Quelle est la classe du DPE, et de quand date-t-il ?
La cave et le parking sont-ils des lots distincts, compris dans le prix ?
Pour un investissement : le règlement de copropriété permet-il la location meublée de courte durée ?
Le logement : état, diagnostics, DPE
Le vendeur doit annexer à l'avant-contrat un dossier de diagnostic technique. Pour un appartement, il comprend selon les cas :
le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
l'état amiante, si le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997 ;
le constat plomb, si l'immeuble a été construit avant le 1er janvier 1949 ;
les états des installations intérieures de gaz et d'électricité, si elles ont plus de quinze ans ;
l'état des risques et, selon la zone, les états termites et mérule et le plan d'exposition au bruit d'un aérodrome ;
le mesurage « Carrez » de la surface privative, pour un lot d'au moins 8 m².
Le DPE. La classe énergétique est opposable au vendeur. Les recommandations de travaux ne sont qu'indicatives. Le calcul a changé au 1er janvier 2026 pour les logements chauffés à l'électricité : un DPE ancien peut ne plus refléter la classe actuelle.
Si vous achetez pour louer. Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l'objet d'un nouveau bail ni d'un renouvellement. Le calendrier en vigueur étend cette règle aux logements F au 1er janvier 2028, puis E au 1er janvier 2034. Un projet de loi en discussion pourrait l'assouplir. Voir notre article Achat d'un investissement locatif : les questions à se poser.
La surface. Si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième (5 %) à la surface Carrez indiquée dans l'acte, vous pouvez demander une baisse du prix proportionnelle.
La copropriété : les documents à lire
C'est là que se trouvent le plus souvent les mauvaises surprises. Le vendeur doit vous remettre :
le règlement de copropriété et l'état descriptif de division, avec leurs modificatifs publiés ;
la fiche synthétique de la copropriété ;
les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années ;
le carnet d'entretien de l'immeuble et une notice d'information sur les droits et obligations des copropriétaires ;
les conclusions du diagnostic technique global, s'il a été réalisé, et le plan pluriannuel de travaux, ou son projet ;
les informations financières : charges payées par le vendeur sur les deux exercices précédents, sommes encore dues, impayés de la copropriété et dettes envers les fournisseurs, part du fonds de travaux rattachée au lot.
Si ces documents ne vous sont pas remis au plus tard à la signature de l'avant-contrat, votre délai de rétractation ne court qu'à partir du lendemain de leur remise.
Le pré-état daté. C'est le nom courant du document qui rassemble ces informations financières avant le compromis. Il n'a pas d'existence légale et son prix n'est pas réglementé. L'état daté est un document différent : le syndic l'établit avant l'acte de vente, et son prix est plafonné à 380 € TTC, à la charge du vendeur.
Dans les procès-verbaux, cherchez les travaux votés ou reportés, les impayés et les procédures.
Travaux votés : qui paie ?
En principe, chaque appel de fonds est dû par celui qui est copropriétaire à la date où il devient exigible. Des travaux votés avant la vente mais appelés après peuvent donc être à votre charge. Le vendeur et l'acquéreur peuvent convenir d'une autre répartition dans l'avant-contrat : c'est un point à négocier, et à écrire.
Le fonds de travaux
Les copropriétés d'habitation doivent constituer un fonds de travaux dix ans après la réception de l'immeuble. La cotisation annuelle est d'au moins 5 % du budget prévisionnel, et d'au moins 2,5 % du montant des travaux prévus si un plan pluriannuel a été adopté. À la vente, les sommes versées restent acquises à la copropriété : elles ne sont pas remboursées au vendeur. L'acheteur peut accepter de lui en verser l'équivalent en plus du prix. Rien ne l'y oblige, mais le vendeur le demande souvent.
Le plan pluriannuel de travaux
Les immeubles d'habitation en copropriété construits depuis quinze ans et plus doivent se doter d'un projet de plan pluriannuel de travaux, mis à jour tous les dix ans. Il vous donne une idée des travaux à venir et de leur coût.
L'offre et l'avant-contrat : ce qui vous engage
L'offre. Ne la signez pas avant d'avoir les réponses à vos questions : une offre acceptée a vocation à engager les deux parties.
Le délai de rétractation. L'acquéreur non professionnel d'un logement dispose de 10 jours pour se rétracter après la signature de l'avant-contrat. Le délai court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l'acte, ou de sa remise en main propre. S'il expire un samedi, un dimanche ou un jour férié, il est prolongé jusqu'au premier jour ouvrable suivant. La rétractation se fait par lettre recommandée avec avis de réception, sans avoir à se justifier. Passé ce délai, l'engagement est ferme.
La condition suspensive de prêt. Si vous empruntez, l'avant-contrat doit le prévoir (article L. 313-41 du code de la consommation). Cette condition dure au moins un mois. Elle vous protège si votre demande respecte le montant, la durée et le taux maximal prévus. Si vous achetez sans emprunt, vous devez l'écrire de votre main.
Les autres conditions. L'avant-contrat prévoit aussi, le plus souvent, l'absence de préemption par la commune. D'autres conditions, comme la vente de votre logement actuel, se négocient.
La façon d'acheter
Seul ou à deux, en nom propre ou par une société (voir l'intérêt de constituer une SCI), pour habiter ou pour louer : ces choix se font avant la signature.
Questions fréquentes
Quelles questions poser lors d'une visite d'appartement ?
Le montant des charges, les travaux votés ou à venir, le fonds de travaux, les impayés et procédures de la copropriété, la classe DPE et la surface Carrez.
Qui paie les travaux votés avant la vente ?
En principe, celui qui est copropriétaire quand l'appel de fonds devient exigible. Le vendeur et l'acquéreur peuvent prévoir une autre répartition dans l'avant-contrat.
Le fonds de travaux est-il remboursé au vendeur ?
Non. Il reste acquis à la copropriété. L'acheteur peut accepter d'en verser l'équivalent au vendeur.
Qu'est-ce que le pré-état daté ?
Le document qui rassemble, avant le compromis, les informations financières sur le lot et la copropriété. Il ne faut pas le confondre avec l'état daté, établi par le syndic avant l'acte de vente.
Quand court le délai de rétractation de 10 jours ?
À partir du lendemain de la notification de l'avant-contrat, et seulement une fois les documents de copropriété remis.
Pour aller plus loin : notre accompagnement en droit immobilier des particuliers.
Une question sur ce sujet ?
L'étude vous reçoit à Lyon sur rendez-vous, au 04 72 77 89 77 ou par le formulaire de contact.
Article rédigé par Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il intervient principalement en immobilier complexe, droit des affaires et transmission patrimoniale.