Acheter un appartement : les questions à se poser avant de signer
Un compromis se signe en une heure. On y engage dix ou vingt ans de crédit. Le bon moment pour poser des questions, c’est avant.
Voici celles que nous posons à nos clients acquéreurs. Elles ne remplacent pas la visite ni le coup de cœur. Elles évitent les mauvaises surprises.
Le bien lui-même
Dans quel état est-il vraiment ? Prêt à habiter, ou à rénover ? Un devis de travaux avant le compromis vaut mieux qu’une estimation après.
Que disent les diagnostics ? Le dossier de diagnostic technique est obligatoire, mais peu de gens le lisent. Le diagnostic de performance énergétique conditionne désormais la possibilité de louer et pèse sur la valeur de revente. Un logement classé F ou G n’est pas un détail.
Quels équipements, quelle isolation ? Ce qui paraît accessoire à la visite se retrouve sur les factures d’énergie pendant des années.
La copropriété
C’est là que se cachent la plupart des mauvaises surprises.
Les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale : travaux votés, travaux discutés, litiges en cours, impayés.
Le montant des charges et ce qu’elles couvrent.
Le fonds de travaux et l’état de l’immeuble : ravalement, toiture, ascenseur, chaufferie. Un ravalement voté et non encore appelé se paie par celui qui est propriétaire au moment de l’appel de fonds.
Une procédure en cours contre le syndicat ou un copropriétaire ?
Le quartier et son avenir
Des projets d’urbanisme sont-ils prévus ? Une ligne de tramway, une zone d’aménagement, une construction en face : tout cela se consulte en mairie ou dans le plan local d’urbanisme, avant de signer.
Écoles, commerces, transports : ils comptent pour votre quotidien, et pour la revente.
Le marché local : les prix du secteur, sur douze mois, donnent la mesure de la négociation possible.
Le financement
Le prix se négocie. Quelques pour cent sur le prix, ce sont des mois de crédit en moins.
Le prêt est-il déjà validé ? La condition suspensive d’obtention de prêt protège l’acquéreur, à condition que la demande soit conforme à ce qui est écrit dans le compromis : montant, durée, taux maximal.
Les frais d’acquisition s’ajoutent au prix. Ils se calculent avant, pas après.
La façon d’acheter
C’est la question que l’on oublie, et celle qui compte le plus dix ans plus tard.
Seul, ou à deux ? Pour un couple, marié, pacsé ou non, la répartition des quotités d’acquisition se décide à l’acte, pas après.
En nom propre ou par une société ? Une SCI n’est pas toujours la bonne réponse, mais la question mérite d’être posée avant le compromis.
Pour y habiter ou pour louer ? Un investissement locatif obéit à d’autres critères.
Ce que garantit la loi
Après la signature du compromis, l’acquéreur non professionnel dispose d’un délai de rétractation de dix jours. Il court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée ou de la remise en main propre. Passé ce délai, l’engagement est ferme.
Entre le compromis et l’acte de vente, comptez généralement trois mois : c’est le temps du prêt, des documents d’urbanisme et des vérifications du notaire. Le déroulement d’un achat, étape par étape.
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