Découvrez le processus de l'achat immobilier

Votre notaire peut vous conseiller dès le début de votre projet : contactez-le sans tarder et ne signez jamais une promesse ou un compromis sans sa validation. L'infographie de cet article résume les étapes ; voici ce qu'il faut savoir sur chacune d'elles.

1. Avant l'offre : préparer le projet

Avant de faire une offre, définissez votre budget global (prix, frais d'acquisition, éventuels travaux) et faites le point avec votre banque sur votre capacité d'emprunt. Si vous achetez à deux, réfléchissez dès ce stade à la manière dont vous allez acquérir : notre article sur les quotités d'acquisition pour les couples détaille les enjeux.

Pour un appartement, les questions à poser avant de signer sont nombreuses (copropriété, charges, travaux votés) : nous les avons listées dans l'article Acheter un appartement : les questions à se poser avant de signer.

2. L'avant-contrat : promesse ou compromis

Une fois l'offre acceptée, les parties signent un avant-contrat :

• la promesse unilatérale de vente engage le vendeur ; l'acquéreur dispose d'une option pour acheter, en contrepartie d'une indemnité d'immobilisation (en pratique entre 5 et 10 % du prix) ;

• le compromis de vente engage les deux parties ; l'acquéreur verse généralement un dépôt de garantie.

L'avant-contrat fixe l'essentiel : prix, conditions suspensives, date limite de signature de l'acte. Les diagnostics techniques y sont annexés. Pour un appartement en copropriété, des documents spécifiques sur la copropriété doivent également être communiqués.

3. Le délai de rétractation de dix jours

L'acquéreur non professionnel d'un logement bénéficie d'un délai de rétractation de dix jours (article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation). Il court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l'avant-contrat. Pendant ce délai, il peut renoncer sans avoir à se justifier ni à payer de pénalité.

4. La condition suspensive de prêt

Si vous financez l'achat par un crédit immobilier, l'avant-contrat est conclu sous la condition suspensive de l'obtention de ce prêt. La loi impose que cette condition ait une durée d'au moins un mois (article L313-41 du Code de la consommation). Si le prêt n'est pas obtenu, les sommes versées vous sont restituées intégralement, sans retenue.

Lorsque la banque vous adresse son offre de prêt, vous ne pouvez l'accepter qu'après un délai de réflexion de dix jours suivant sa réception ; la banque doit maintenir son offre pendant au moins trente jours. Le taux doit par ailleurs respecter le taux d'usure.

5. La constitution du dossier par le notaire

Entre l'avant-contrat et l'acte, le notaire constitue votre dossier afin de s'assurer de sa solidité. Il vérifie notamment :

• l'origine de propriété et l'identité du vendeur ;

• la situation hypothécaire du bien auprès du service de la publicité foncière ;

• la situation d'urbanisme et les servitudes ;

• l'existence d'un droit de préemption (le plus souvent celui de la commune) : le notaire adresse une déclaration d'intention d'aliéner, et le titulaire dispose en principe de deux mois pour répondre, son silence valant renonciation ;

• pour une copropriété, les informations financières transmises par le syndic.

Pour ces raisons, il s'écoule en général deux à trois mois entre l'avant-contrat et la signature de l'acte définitif.

6. L'appel de fonds

Avant la signature, le prix et les frais doivent être versés sur le compte de l'étude. Au-delà de 3 000 €, le paiement par virement est obligatoire pour les ventes immobilières. Anticipez : il faut compter environ trois semaines pour organiser le déblocage de votre prêt et le virement de votre apport personnel (délai pratique, variable selon les banques).

7. La signature de l'acte authentique

Le jour de la signature, le notaire relit l'acte avec les parties, recueille les signatures et verse le prix au vendeur. Les clés vous sont remises : vous êtes propriétaire.

8. Après la signature

Le notaire accomplit ensuite les formalités de publicité foncière, qui rendent la vente opposable aux tiers. Une attestation de propriété vous est remise dès la signature ; la copie authentique de l'acte, qui constitue votre titre, peut vous parvenir plusieurs mois plus tard.

Les points de vigilance

• Ne signez aucun avant-contrat rédigé à la hâte : les conditions suspensives et la date butoir doivent correspondre à votre situation réelle, notamment à votre calendrier de financement.

• Lisez les diagnostics, en particulier le DPE et, pour une maison, l'audit énergétique lorsqu'il est exigé (voir notre article sur l'audit énergétique).

• Vérifiez systématiquement les coordonnées bancaires de l'étude par téléphone avant tout virement, et méfiez-vous de tout message annonçant un changement de RIB.

• Si vous êtes locataire, ne donnez pas congé de votre logement actuel avant d'avoir une date de signature fiable.

Une question sur ce sujet ?

L'étude vous reçoit à Lyon sur rendez-vous, au 04 72 77 89 77 ou par le formulaire de contact.

Prendre rendez-vous avec Archers Notaires

Article rédigé par Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il intervient principalement en immobilier complexe, droit des affaires et transmission patrimoniale.