Permis de construire ou déclaration préalable ?
Le cas de la ferme rénovée
Vous venez d'acheter une vieille bâtisse à usage mixte de ferme et d'habitation. Vous avez en projet de tout rénover pour en faire votre résidence secondaire.
Vous allez donc modifier la destination de la partie agricole pour la transformer en partie habitable et vous allez entreprendre des travaux modifiant l'aspect extérieur de la bâtisse.
Permis de construire ou déclaration préalable ?
Pour cela, vous allez demander une autorisation d'urbanisme. Les services instructeurs vous demanderont certainement un permis de construire, pourtant… l'article R. 151-29 du Code de l'urbanisme prévoit en son second alinéa que : « Les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination et sous-destination que le local principal. » Ce principe, issu de la réforme des autorisations d'urbanisme de 2007, figure aujourd'hui à cet article.
L'accessoire se définit, d'une part, par sa destination, différente et secondaire par rapport à la destination de la construction ou de l'exploitation, n'affectant pas, matériellement ou juridiquement, l'économie générale de la construction ou de l'exploitation principale. L'accessoire se définit, d'autre part, par son lien de dépendance avec la construction ou l'exploitation principale, à laquelle il se rattache et au service de laquelle il est essentiellement destiné, sans être nécessairement matériellement attenant.
La grange, accessoire de l'habitation
Par suite, la transformation d'une partie de la maison à usage de grange ne constitue pas un changement de destination aux yeux du droit de l'urbanisme car la grange, accessoire de la maison, ne sera pas considérée comme telle, mais comme faisant partie d'un tout à usage d'habitation.
En pratique
Dès lors, si les travaux ne créent pas de surface importante, une déclaration préalable peut suffire. Prudence toutefois : la partie agricole d'une ferme n'est pas toujours l'accessoire de l'habitation, et un permis de construire reste nécessaire si les travaux s'accompagnent d'un changement de destination et modifient la façade, ou s'ils créent plus de 20 m² de surface (40 m² en zone urbaine couverte par un PLU). Mieux vaut faire valider l'analyse avant de déposer le dossier.
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Article rédigé par Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il intervient principalement en immobilier complexe, droit des affaires et transmission patrimoniale.