Construction par l'usufruitier
Vous avez donné un terrain à vos enfants. Vous avez gardé l'usufruit. Aujourd'hui, vous aimeriez construire un bien sur ce terrain. On sait qu'à la fin de l'usufruit, votre enfant sera propriétaire du sol et, par suite, également propriétaire des constructions.
La question posée
La question à laquelle nous sommes confrontés porte sur le fait de savoir si de telles constructions sont licites et si elles constituent une donation indirecte, taxable à ce titre aux droits de donation.
Une première vérification portera sur le fait de savoir si une convention liant le nu-propriétaire et l'usufruitier a transféré la charge de construire à l'usufruitier.
Qui peut contester le montage ?
Une fois cela vérifié, on constatera que deux types de personnes peuvent être lésées par le montage :
les héritiers non attributaires du bien ;
l'administration fiscale.
Tous auront intérêt à faire qualifier ce montage de donation indirecte.
Ce qu'a jugé la Cour de cassation
En 2012, la Cour de cassation a considéré qu'il n'y avait aucune donation indirecte au moment des constructions car l'usufruitier conserverait, selon elle, la propriété des constructions. Il n'y aurait donc aucun appauvrissement immédiat, et par là même aucune donation indirecte.
La question reste néanmoins en suspens au moment du décès de l'usufruitier.
Au décès de l'usufruitier, deux lectures
Deux arguments s'opposent :
L'article 599 du Code civil précise : « De son côté, l'usufruitier ne peut, à la cessation de l'usufruit, réclamer aucune indemnité pour les améliorations qu'il prétendrait avoir faites, encore que la valeur de la chose en fût augmentée. »
Si les constructions sont qualifiées d'améliorations, il n'y a pas d'indemnité, et donc pas de donation indirecte.
Néanmoins, l'article 555 alinéa 3 indique de son côté : « Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d'oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l'état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. »
Si, au contraire, les constructions ne sont pas des améliorations, une indemnité est due, et son abandon pourrait constituer, toutes conditions étant par ailleurs remplies, une donation indirecte.
En pratique
À ce jour, quelques décisions existent sur la question, notamment un arrêt de la chambre commerciale qui a considéré que l'usufruitier qui démolit une maison pour la reconstruire, tout en réaménageant le terrain et en implantant une piscine, réalise une amélioration.
L'avantage peut être important, le risque de conflit familial aussi : consultez votre notaire avant !
Une question sur ce sujet ?
L'étude vous reçoit à Lyon sur rendez-vous, au 04 72 77 89 77 ou par le formulaire de contact.
Prendre rendez-vous avec Archers Notaires
Article rédigé par Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il intervient principalement en immobilier complexe, droit des affaires et transmission patrimoniale.