Quasi-usufruit : pourquoi une convention est indispensable

L'usufruit d'une maison est une notion familière : l'usufruitier l'habite ou la loue, le nu-propriétaire la retrouvera. Lorsque l'usufruit porte sur une somme d'argent, la mécanique change. L'argent ne s'use pas, il se dépense. Le Code civil en tire la conséquence : l'usufruitier peut s'en servir, à charge de restituer à la fin de l'usufruit soit des choses de même quantité et qualité, soit leur valeur estimée à la date de la restitution (article 587). C'est le quasi-usufruit : un droit de jouir qui se double d'une dette.

D'où naît un quasi-usufruit

• De la succession : le conjoint survivant qui a opté pour l'usufruit exerce un quasi-usufruit sur les liquidités de la succession.

• De l'assurance-vie : la clause bénéficiaire démembrée confère au conjoint un quasi-usufruit sur le capital (voir notre article sur la clause bénéficiaire démembrée).

• De la vente d'un bien démembré : lorsque usufruitier et nu-propriétaire vendent ensemble, le prix se répartit en principe entre eux selon la valeur de leurs droits, sauf accord pour reporter l'usufruit sur le prix (article 621 du Code civil). Ce report fait naître un quasi-usufruit conventionnel.

• Des distributions de réserves d'une société dont les titres sont démembrés : la Cour de cassation reconnaît à l'usufruitier un quasi-usufruit sur les sommes distribuées.

Ce qu'a changé la loi de finances pour 2024

La dette de restitution était traditionnellement déduite de la succession de l'usufruitier. L'article 774 bis du Code général des impôts, applicable aux successions ouvertes depuis le 29 décembre 2023, remet en cause cette déduction dans deux situations :

• lorsque le défunt avait donné une somme d'argent en s'en réservant l'usufruit : la dette n'est plus déductible ;

• lorsque le quasi-usufruit porte sur le prix de vente d'un bien dont le défunt s'était réservé l'usufruit : la dette est présumée non déductible, sauf à démontrer que l'opération n'avait pas un but principalement fiscal.

Les quasi-usufruits qui ne procèdent pas d'une réserve d'usufruit par le défunt restent en principe hors du dispositif, notamment l'usufruit légal du conjoint survivant et le quasi-usufruit né d'une clause bénéficiaire d'assurance-vie. Chaque situation doit néanmoins être examinée au regard des commentaires de l'administration.

La convention de quasi-usufruit

Le quasi-usufruit fonctionne sans écrit ; il fonctionne mal. Des années plus tard, au décès de l'usufruitier, les enfants doivent établir ce qui leur est dû, et l'administration peut contester une dette dont rien ne prouve le montant. Établie par acte notarié dès la naissance du quasi-usufruit, la convention prévient ces difficultés. Elle précise :

• l'origine et le montant des sommes soumises au quasi-usufruit ;

• le montant de la créance de restitution et, si les parties le souhaitent, une clause de revalorisation ;

• l'exigibilité de la créance au décès de l'usufruitier et la faculté de la rembourser par anticipation ;

• les garanties éventuellement consenties aux nus-propriétaires : caution, affectation hypothécaire, obligation d'emploi des fonds ;

• le sort de la créance en cas de réemploi des sommes dans un autre bien.

L'acte notarié donne à la convention date certaine et force probante. Au décès de l'usufruitier, la dette figure au passif de la succession sur une base difficilement contestable, et les enfants peuvent faire valoir leur créance face aux autres héritiers comme face aux créanciers.

Un outil à manier avec mesure

Le quasi-usufruit laisse à l'usufruitier la libre disposition des fonds : la créance des nus-propriétaires ne vaut que par la solvabilité de sa succession. Pour des parents qui veulent conserver des revenus sans renoncer à transmettre, c'est un instrument précieux, à la condition d'être écrit.

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Article rédigé par Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il intervient principalement en immobilier complexe, droit des affaires et transmission patrimoniale.