Mise à jour du 7 novembre 2026 : le décret qui réforme le partage judiciaire est paru. Il s'applique à partir du 1er janvier 2027 (voir ci-dessous).
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » : l'article 815 du Code civil pose ce principe depuis 1804. La pratique le démentait souvent. Une maison de famille héritée par quatre frères et sœurs, dont l'un ne répond plus aux courriers : pendant des années, rien ne pouvait se vendre, rien ne pouvait se partager, et le bien se dégradait. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, entrée en vigueur le 9 avril 2026, donne aux indivisaires de bonne volonté les moyens d'avancer. C'est une bonne réforme.
Ce qui existait : la majorité des deux tiers
Depuis 2009, les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent exprimer devant notaire leur intention de vendre un bien indivis (article 815-5-1 du Code civil). Le notaire notifie cette intention aux autres indivisaires dans le mois ; ceux-ci disposent de trois mois pour s'y opposer. En cas d'opposition ou de silence, le tribunal peut autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive à leurs droits.
Ce que la loi de 2026 ajoute
La vente autorisée à la demande d'un seul indivisaire : l'article 815-6 permet désormais expressément au président du tribunal judiciaire d'autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente, lorsque l'urgence et l'intérêt commun le justifient. La loi consacre ainsi une solution admise par la Cour de cassation.
Un partage judiciaire élargi : la procédure de partage judiciaire (article 840) s'applique aussi à la liquidation des intérêts patrimoniaux entre époux, partenaires de PACS ou concubins, et même, lorsque la complexité de la situation le justifie, en l'absence d'indivision.
Un juge plus actif : le juge commis aux opérations de partage peut trancher les contestations qui surgissent en cours de procédure et ordonner les licitations nécessaires (article 841). Juge et notaire travaillent en binôme dès le début des opérations.
Des successions vacantes mieux gérées : la publicité peut se faire en ligne, et le curateur n'est plus tenu de vendre les meubles avant les immeubles.
La fin du mandataire pour l'indivisaire inerte : l'article 841-1, qui permettait de mettre en demeure un indivisaire défaillant puis de lui faire désigner un représentant, est abrogé. La représentation par avocat, obligatoire pendant tout le partage judiciaire, prend le relais.
Nouveau : le partage judiciaire réformé au 1er janvier 2027
Le décret n° 2026-964 du 18 octobre 2026, publié au Journal officiel du 20 octobre, réécrit la procédure de partage judiciaire. Il s'applique aux instances introduites à partir du 1er janvier 2027 et, sous conditions, à certaines instances en cours.
L'avocat obligatoire jusqu'au bout : chaque partie doit être représentée par un avocat, y compris devant le notaire commis.
Une assignation recentrée : il n'est plus nécessaire de justifier des démarches amiables. L'assignation doit toujours décrire sommairement le patrimoine et indiquer comment le demandeur envisage la répartition.
Un notaire commis aux pouvoirs renforcés : il peut dresser l'inventaire même sans l'accord de toutes les parties, établit l'état liquidatif et donne son avis sur chaque point de désaccord. Les parties lui adressent leurs observations dans un délai qu'il fixe, de deux mois au plus.
Des délais encadrés : le notaire dispose de dix-huit mois au plus, prorogeables par périodes de six mois pour un motif légitime. Les demandes au juge commis, notamment la licitation, doivent être formées dans les quatre mois de sa désignation, à peine d'irrecevabilité.
Un juge commis qui tranche : il statue notamment sur la licitation et les difficultés d'inventaire. L'appel contre ces décisions doit être formé dans les quinze jours de leur signification.
Pourquoi c'est une bonne réforme
L'indivision n'est pas un mal en soi : elle est souvent la forme naturelle d'une succession, et bien des familles s'en accommodent parfaitement. Le problème naît lorsqu'un seul indivisaire, par désintérêt, par rancune ou par simple inertie, fige le patrimoine de tous. La réforme ne sacrifie pas la minorité : le juge garde la main et vérifie qu'aucune atteinte excessive n'est portée aux droits de celui qui s'oppose. Mais elle remet le droit du côté de ceux qui veulent agir. Dans une succession bloquée, le temps n'est plus l'allié de celui qui ne fait rien.
En pratique
Réexaminer les indivisions bloquées : les nouvelles règles sont applicables depuis le 9 avril 2026.
Rechercher d'abord l'accord : une convention d'indivision (articles 1873-1 et suivants du Code civil) organise la gestion du bien, désigne un gérant et fixe une durée.
À défaut, choisir la voie adaptée : majorité des deux tiers devant notaire, autorisation judiciaire de vente ou partage judiciaire.
Un partage judiciaire à engager : à partir du 1er janvier 2027, préparez dès l'assignation un descriptif du patrimoine et un projet de répartition, et respectez le délai de quatre mois pour saisir le juge commis.
Anticiper : organisée du vivant des parents, une donation-partage évite souvent l'indivision elle-même.
À lire aussi : Succession : les étapes chez le notaire · L'intérêt de constituer une SCI pour acheter un bien
Une question sur ce sujet ?
L'étude vous reçoit à Lyon sur rendez-vous, au 04 72 77 89 77 ou par le formulaire de contact.
Prendre rendez-vous avec Archers Notaires
Article rédigé par Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il intervient principalement en immobilier complexe, droit des affaires et transmission patrimoniale.