Réforme de l'indivision : enfin une porte de sortie
« Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision » : l'article 815 du Code civil pose ce principe depuis 1804. La pratique le démentait souvent. Une maison de famille héritée par quatre frères et sœurs, dont l'un ne répond plus aux courriers : pendant des années, rien ne pouvait se vendre, rien ne pouvait se partager, et le bien se dégradait. La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, entrée en vigueur le 9 avril 2026, donne aux indivisaires de bonne volonté les moyens d'avancer. C'est une bonne réforme.
Ce qui existait : la majorité des deux tiers
Depuis 2009, les indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits indivis peuvent exprimer devant notaire leur intention de vendre un bien indivis (article 815-5-1 du Code civil). Le notaire notifie cette intention aux autres indivisaires dans le mois ; ceux-ci disposent de trois mois pour s'y opposer. En cas d'opposition ou de silence, le tribunal peut autoriser la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive à leurs droits.
Ce que la loi de 2026 ajoute
La vente autorisée à la demande d'un seul indivisaire : l'article 815-6 permet désormais expressément au président du tribunal judiciaire d'autoriser un indivisaire à conclure seul un acte de vente, lorsque l'urgence et l'intérêt commun le justifient. La loi consacre ainsi une solution admise par la Cour de cassation.
Un partage judiciaire élargi : la procédure de partage judiciaire (article 840) s'applique aussi à la liquidation des intérêts patrimoniaux entre époux, partenaires de PACS ou concubins, et même, lorsque la complexité de la situation le justifie, en l'absence d'indivision.
Un juge plus actif : le juge commis aux opérations de partage peut trancher les contestations qui surgissent en cours de procédure et ordonner les licitations nécessaires (article 841). Juge et notaire travaillent en binôme dès le début des opérations.
Des successions vacantes mieux gérées : la publicité peut se faire en ligne, et le curateur n'est plus tenu de vendre les meubles avant les immeubles.
Pourquoi c'est une bonne réforme
L'indivision n'est pas un mal en soi : elle est souvent la forme naturelle d'une succession, et bien des familles s'en accommodent parfaitement. Le problème naît lorsqu'un seul indivisaire, par désintérêt, par rancune ou par simple inertie, fige le patrimoine de tous. La réforme ne sacrifie pas la minorité : le juge garde la main et vérifie qu'aucune atteinte excessive n'est portée aux droits de celui qui s'oppose. Mais elle remet le droit du côté de ceux qui veulent agir. Dans une succession bloquée, le temps n'est plus l'allié de celui qui ne fait rien.
En pratique
Réexaminer les indivisions bloquées : les nouvelles règles sont applicables depuis le 9 avril 2026.
Rechercher d'abord l'accord : une convention d'indivision (articles 1873-1 et suivants du Code civil) organise la gestion du bien, désigne un gérant et fixe une durée.
À défaut, choisir la voie adaptée : majorité des deux tiers devant notaire, autorisation judiciaire de vente ou partage judiciaire.
Anticiper : organisée du vivant des parents, une donation-partage évite souvent l'indivision elle-même.
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Article rédigé par Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il intervient principalement en immobilier complexe, droit des affaires et transmission patrimoniale.