Pour louer un lot en meublé de tourisme, trois vérifications s'imposent : ce qu'autorise le règlement de copropriété, ce qu'exige la mairie au titre du changement d'usage, et la déclaration du meublé. À Lyon, une résidence principale peut être louée 90 jours par an au plus ; au-delà, ou pour un autre logement, une autorisation est nécessaire.
Destination, usage : deux notions différentes
On parle souvent de « changement de destination » pour tout projet de location courte durée. En réalité, trois règles distinctes se superposent :
La destination du lot en copropriété, fixée par le règlement de copropriété : habitation, commerce, bureau.
L'usage du local, au sens du Code de la construction et de l'habitation : un logement transformé en meublé de tourisme change d'usage.
La destination au sens de l'urbanisme : elle ne change que si le local passe d'une catégorie à une autre, par exemple d'un commerce à un logement. Ce changement demande une déclaration préalable, ou un permis de construire si la façade ou les structures porteuses sont modifiées.
Louer en meublé de tourisme un appartement déjà à usage d'habitation n'est pas un changement de destination au sens de l'urbanisme. C'est un changement d'usage.
Ce que permet le règlement de copropriété
Le principe : la liberté d'usage, dans certaines limites
Chaque copropriétaire use librement de son lot, à condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble (article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965). Lorsqu'un usage est contraire à la destination de l'immeuble, l'unanimité est requise.
La clause d'habitation bourgeoise
De nombreux règlements contiennent une clause d'habitation bourgeoise, qui interdit les activités commerciales dans les lots. La location de courte durée n'est pas forcément une activité commerciale. La Cour de cassation a jugé qu'elle ne l'est pas lorsqu'elle n'est accompagnée d'aucun service para-hôtelier (Cass. 3e civ., 25 janvier 2024, n° 22-21.455). Le critère retenu : au moins trois prestations parmi le petit-déjeuner, le ménage régulier, la fourniture du linge et l'accueil des clients.
Ce que la loi Le Meur a changé
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 a donné de nouveaux outils aux copropriétés :
Interdiction votée à la majorité de l'article 26. Une copropriété existante peut modifier son règlement pour interdire les meublés de tourisme à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, et non plus à l'unanimité.
Deux conditions. Le règlement doit déjà interdire toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas spécifiquement à destination commerciale. L'interdiction ne vise pas les résidences principales.
Nouveaux règlements. Depuis le 21 novembre 2024, tout nouveau règlement doit indiquer expressément si la location en meublé de tourisme est autorisée ou interdite.
Information du syndic. Le copropriétaire qui déclare son lot en meublé de tourisme doit en informer le syndic. Celui-ci inscrit un point d'information à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Faut-il demander l'accord de l'assemblée générale ?
Pas si votre projet respecte le règlement. Demander un accord qui n'est pas requis comporte un risque : si l'assemblée refuse et que ce refus devient définitif, vous y êtes tenu, même s'il n'était pas justifié (Cass. 3e civ., 8 juin 2017, n° 16-16.566). Faites d'abord analyser le règlement et l'état descriptif de division.
Le changement d'usage à Lyon
À Lyon, la location en meublé de tourisme est encadrée par la Ville, selon un règlement adopté par la Métropole (délibérations des 11 avril 2022 et 10 juillet 2023), applicable depuis le 1er juin 2022.
Votre résidence principale
Vous pouvez la louer jusqu'à 90 jours par an maximum, après déclaration en ligne, sans autre formalité.
Un autre logement
Une autorisation de changement d'usage est obligatoire avant toute location. Le numéro d'enregistrement ne vaut pas autorisation. Les règles sont plus strictes dans l'hypercentre, défini par un plan publié par la Ville.
Compensation. L'autorisation peut être subordonnée à la transformation en logement d'un autre local (bureau, commerce) de surface équivalente, dans le même arrondissement. Dans l'hypercentre, la compensation doit s'y trouver aussi.
Petites surfaces. Hors hypercentre, un particulier peut obtenir une autorisation de 9 ans pour un logement de 35 m² habitables au plus.
Sociétés. Pour une personne morale, la compensation est exigée dès le premier mètre carré, quelle que soit l'adresse. Le point mérite d'être examiné avant d'acheter en SCI.
Droit réel. Lorsqu'une compensation est imposée, l'autorisation est attachée au local et publiée au fichier immobilier.
Le dossier comprend notamment un extrait du règlement de copropriété et un DPE. Depuis le 21 novembre 2024, une autorisation de changement d'usage pour un meublé de tourisme suppose un DPE classé entre A et E ; il devra être compris entre A et D à partir du 1er janvier 2034.
Louer sans autorisation expose à une amende civile pouvant atteindre 100 000 € par local.
La déclaration et le numéro d'enregistrement
Depuis le 20 mai 2026, la déclaration des meublés de tourisme est obligatoire dans toutes les communes. Le numéro d'enregistrement doit figurer sur vos annonces.
À Lyon, la déclaration se fait sur le téléservice de la Ville, qui délivre le numéro immédiatement. Selon la Ville, le téléservice national « API Meublés » doit ouvrir au quatrième trimestre 2026 ; d'ici là, l'enregistrement auprès de la Ville reste obligatoire.
Avant d'acheter pour louer en courte durée
Ces règles pèsent sur la rentabilité d'un projet. Avant de signer, vérifiez le règlement de copropriété, les procès-verbaux d'assemblée générale récents et la faisabilité du changement d'usage. Voir aussi les questions à se poser avant un investissement locatif.
L'étude accompagne ces projets dans le cadre de l'investissement immobilier et des opérations immobilières complexes, notamment la transformation de bureaux ou de commerces en logements.
Questions fréquentes
La copropriété peut-elle interdire les locations de courte durée ?
Oui, depuis la loi Le Meur, par un vote à la majorité de l'article 26, si le règlement interdit déjà les activités commerciales dans les lots non commerciaux. Les résidences principales ne sont pas visées.
Combien de jours peut-on louer sa résidence principale à Lyon ?
90 jours par an au maximum, après déclaration en ligne auprès de la Ville de Lyon.
Faut-il l'accord de l'assemblée générale pour changer la destination d'un lot ?
Pas si le changement respecte le règlement et ne porte atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l'immeuble. Sinon, une modification du règlement est nécessaire.
Transformer un local commercial en logement : quelles démarches ?
Une déclaration préalable d'urbanisme, ou un permis de construire si la façade ou les structures changent, et la vérification du règlement de copropriété.
Une question sur ce sujet ? L'étude vous reçoit à Lyon sur rendez-vous, au 04 72 77 89 77 ou par le formulaire de contact.
Article rédigé par Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il intervient principalement en immobilier complexe, droit des affaires et transmission patrimoniale.