Véranda ou extension non déclarée : ce qu’elle peut coûter au moment de vendre

Une véranda ajoutée il y a dix ans. Jamais déclarée. « Une broutille », pense-t-on.

Jusqu'au jour de la vente.

Le seuil qui change tout : 5, 20, 40 m²

Toute extension qui crée de la surface de plancher ou de l'emprise au sol obéit à un seuil précis, fixé par le Code de l'urbanisme.

En dessous de 5 m², aucune formalité. Entre 5 et 20 m², une déclaration préalable suffit — 40 m² si la maison est en zone urbaine couverte par un plan local d'urbanisme (article R421-17 du Code de l'urbanisme). Au-delà, c'est un permis de construire qui est exigé (article R421-14). En zone urbaine, une extension de 20 à 40 m² exige malgré tout un permis si elle porte la surface totale de la maison au-delà de 150 m², avec, dans ce cas, recours obligatoire à un architecte.

Une véranda de 18 m², c'est donc une déclaration préalable non déposée. Pas un détail : une irrégularité, qui demeure même quand personne n'en parle plus.

Non déclarée ne veut pas dire « sans risque »

Le délit de construction sans autorisation se prescrit par 6 ans à compter de l'achèvement des travaux (article 8 du Code de procédure pénale). Au-delà, les sanctions de l'article L480-4 du Code de l'urbanisme ne peuvent plus être prononcées : une amende de 1 200 € à 6 000 € par mètre carré construit, jusqu'à 6 mois d'emprisonnement en cas de récidive, et la démolition ou la mise en conformité.

La prescription pénale ne régularise rien pour autant. Pour une extension qui relevait d'une déclaration préalable, l'irrégularité ne peut plus être opposée au propriétaire au bout de dix ans (article L421-9 du Code de l'urbanisme). Pour une construction qui exigeait un permis et n'en a jamais eu, elle ne s'efface jamais : la mairie pourra refuser toute nouvelle autorisation sur la maison tant que l'ensemble n'est pas régularisé.

Ce qui se joue concrètement au moment de la vente

C'est là que le sujet redevient très concret. La surface déclarée aux impôts, celle des diagnostics, celle du compromis : tout doit correspondre.

Un écart de surface, une extension visible sur les photos mais absente du cadastre, et c'est souvent la banque de l'acquéreur qui s'arrête la première. Vient ensuite la négociation : régularisation exigée avant la signature, délai supplémentaire, ou baisse de prix pour compenser le risque repris par l'acheteur.

Dans les cas les plus tendus, la signature est simplement reportée — le temps de déposer une déclaration de régularisation en mairie.

Mieux vaut régulariser avant de mettre en vente

La régularisation d'une construction déjà achevée est une démarche connue : une déclaration préalable (ou un permis, selon la surface) peut être déposée a posteriori, pour mettre les faits en conformité avec les documents d'urbanisme. Le service urbanisme de la mairie instruit le dossier comme pour des travaux neufs.

Fait en amont d'une mise en vente, ce n'est qu'une formalité de plus. Découvert pendant le compromis, c'est un motif de blocage, de négociation à la baisse, ou de report de la signature.

Ce qu'il faut retenir

Toute extension de plus de 5 m² doit être déclarée — au-delà de 20 ou 40 m² selon la zone, c'est un permis qu'il faut. Le risque pénal s'éteint en 6 ans ; l'irrégularité administrative, elle, ne disparaît qu'au bout de dix ans pour une simple déclaration préalable, et jamais pour un permis qui n'a pas été obtenu. Le bon moment pour régulariser, c'est avant de mettre le bien en vente — pas le jour où le notaire ou la banque le découvre.

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Article rédigé par Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il intervient principalement en immobilier complexe, droit des affaires et transmission patrimoniale.