Les critères de décence
Pour qu'un logement soit considéré comme « décent », il doit impérativement comporter :
une pièce principale soit d'au moins neuf mètres carrés et d'une hauteur sous plafond au moins égale à deux mètres vingt, soit d'un volume habitable de vingt mètres cubes au minimum, et dotée d'une ouverture à l'air libre ;
une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d'alimentation en énergie et d'évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ;
une installation d'alimentation en eau potable assurant à l'intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l'utilisation normale de ses locataires ;
des installations d'évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;
une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d'alimentation en eau chaude et froide et à une installation d'évacuation des eaux usées ;
une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l'intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d'une évacuation des eaux usées. L'installation sanitaire d'un logement d'une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;
un réseau électrique permettant l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne ;
une performance énergétique minimale : depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique (DPE) n'est plus considéré comme décent. Ce sera le cas des logements classés F à compter de 2028, puis des logements classés E à compter de 2034 (France métropolitaine).
À quels logements ces règles s'appliquent ?
Ces conditions s'imposent pour tout logement loué comme résidence principale, vide ou meublé ; elles ne visent pas la location saisonnière ni la mise à disposition gratuite. À défaut, le locataire peut demander la mise en conformité du logement ou une diminution du loyer au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire.
Le règlement sanitaire départemental
Attention toutefois, car le règlement sanitaire départemental prévoit des règles plus strictes :
Le logement doit comporter au moins une pièce principale avec une surface au sol d'au moins neuf mètres carrés mesurée sous une hauteur sous plafond d'au moins deux mètres trente (sans compter les dégagements d'une largeur inférieure à deux mètres).
Le logement doit comporter un éclairement naturel et une ouverture donnant à l'air libre d'une section ouvrante suffisants.
Les caves et sous-sols ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, même à titre gratuit.
Si le logement n'est pas conforme
Lorsque ces prescriptions ne sont pas respectées, il est interdit de louer, et même de prêter gracieusement les lieux à titre de logement.
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Article rédigé par Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il intervient principalement en immobilier complexe, droit des affaires et transmission patrimoniale.