Immo-interactif : vente notariale interactive
La vente notariale interactive, connue sous le nom d'Immo-interactif, est une méthode de vente à mi-chemin entre la négociation classique et la vente aux enchères. Il s'agit d'un appel d'offres en ligne, dont le déroulement est organisé et sécurisé par le notaire. Le dispositif est accessible depuis le portail immobilier des notaires, immobilier.notaires.fr. D'autres plateformes reposent sur le même principe, comme 36h-immo, également utilisée par des offices notariaux.
Le principe
Au lieu d'afficher un prix et d'attendre des offres une par une, le vendeur met son bien en concurrence pendant une période courte, fixée à l'avance. Les acquéreurs intéressés font leurs offres en ligne et voient en temps réel les offres des autres candidats. Le vendeur choisit ensuite l'offre qu'il retient.
Il ne s'agit pas d'une vente aux enchères au sens juridique : l'offre la plus élevée ne s'impose pas au vendeur, qui reste libre de son choix et même de ne pas vendre.
Le déroulement, étape par étape
Le mandat et l'estimation : le vendeur confie au notaire un mandat de vente. Avec lui, il détermine un prix de présentation, appelé « première offre possible », généralement attractif pour susciter l'intérêt, ainsi que le « pas d'offre », c'est-à-dire le montant minimal dont chaque nouvelle offre doit dépasser la précédente.
La publicité et les visites : le bien est diffusé avec son dossier (photos, diagnostics, informations juridiques). Les visites sont souvent regroupées sur des créneaux fixés à l'avance.
L'agrément des acquéreurs : pour participer, chaque candidat doit avoir visité le bien et obtenir l'agrément du notaire, qui peut notamment s'intéresser à son plan de financement.
La période d'offres : pendant une durée limitée (souvent 24 à 48 heures selon le format ; 36 heures sur la plateforme 36h-immo), les acquéreurs agréés déposent leurs offres en ligne.
Le choix du vendeur : à l'issue, le vendeur retient l'offre qui lui convient le mieux. Ce n'est pas forcément la plus élevée : la solidité du financement ou l'absence de condition suspensive de prêt peuvent peser davantage.
L'avant-contrat puis l'acte : la vente se poursuit ensuite comme une vente classique, avec la signature d'une promesse ou d'un compromis, puis de l'acte authentique. Le déroulement est décrit dans notre article sur le processus de l'achat immobilier.
Pour qui ?
La vente interactive peut convenir à tout type de bien, et notamment à des biens pour lesquels le prix de marché est difficile à fixer : biens atypiques, biens dans des secteurs très demandés, ou ventes pour lesquelles la transparence est importante (successions, indivisions). Elle intéresse aussi les professionnels de l'immobilier qui souhaitent céder rapidement un bien, dans un cadre sécurisé. Sur les enjeux propres aux marchands de biens, voir notre article Professionnels de l'immobilier : revendre ou construire, il faut choisir.
Ce que l'acquéreur doit savoir
Le fait d'avoir remporté la phase d'offres ne supprime pas les protections habituelles. L'acquéreur non professionnel d'un logement conserve son délai de rétractation de dix jours après la notification de l'avant-contrat. S'il finance son achat par un prêt, l'avant-contrat comporte une condition suspensive d'obtention du prêt d'une durée d'au moins un mois. Il doit en revanche avoir étudié le bien et son financement avant la période d'offres : les questions habituelles restent de mise, comme nous l'indiquons dans l'article Acheter un appartement : les questions à se poser avant de signer.
Et les frais ?
Lorsque le notaire négocie la vente, il perçoit des honoraires de négociation. Depuis 2016, ces honoraires ne sont plus fixés par un tarif national : ils sont convenus librement entre le notaire et son client, par écrit. La partie qui les supporte (en principe le vendeur, parfois l'acquéreur) doit être précisée par écrit, dès le mandat. Les frais de l'acte de vente lui-même sont ensuite les mêmes que pour une vente classique.
Les points de vigilance
Pour le vendeur : fixer une première offre possible réaliste, ni trop haute (elle découragerait les candidats), ni trop basse sans y être prêt ; lire attentivement le mandat, qui peut être exclusif pendant la durée de l'opération.
Pour le vendeur : réunir les diagnostics et documents avant la mise en ligne, afin que les acquéreurs se décident en connaissance de cause.
Pour l'acquéreur : fixer à l'avance son prix maximum et s'y tenir ; la dynamique des offres en temps réel peut conduire à dépasser son budget.
Pour l'acquéreur : faire valider son financement par sa banque avant la période d'offres ; un plan de financement solide pèse dans le choix du vendeur.
Vous envisagez de vendre ou d'acheter par ce biais ? Parlons-en pour déterminer si ce mode de vente est adapté à votre bien et à votre situation.
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Article rédigé par Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il intervient principalement en immobilier complexe, droit des affaires et transmission patrimoniale.