Dans un titre de propriété, une ligne retient toujours l'attention du notaire de l'acquéreur : « bien reçu par donation ». La banque, elle aussi, pose parfois la question. La raison tient en un article du Code civil, le 924-4. Il permet, dans certains cas, aux héritiers du donateur de se retourner contre la personne qui a acheté le bien donné.
Le risque est rare. Mais il est réel, il peut durer longtemps, et il se traite avant la signature.
La réserve héréditaire, point de départ
Les enfants du donateur sont des héritiers réservataires : la loi leur garantit une part minimale de la succession. Une donation qui dépasse ce que le donateur pouvait librement donner, la quotité disponible, peut être réduite à son décès. C'est l'action en réduction.
En principe, elle se règle en argent : le bénéficiaire de la donation verse une indemnité aux héritiers lésés. Le bien, lui, reste où il est.
Ce que prévoit l'article 924-4
Le problème apparaît lorsque le bénéficiaire a revendu le bien et qu'il ne peut pas payer cette indemnité. L'article 924-4 permet alors aux héritiers réservataires d'agir contre le « tiers détenteur », c'est-à-dire l'acquéreur, par une action en réduction ou en revendication.
Deux conditions encadrent cette action :
les héritiers doivent d'abord poursuivre le bénéficiaire de la donation et discuter ses biens ;
celui-ci doit être insolvable.
L'acquéreur n'est donc jamais en première ligne. Mais s'il est atteint, l'enjeu est lourd : c'est le bien lui-même, ou sa valeur, qui est en cause.
Combien de temps dure le risque ?
L'action en réduction ne naît qu'au décès du donateur. L'article 921 du Code civil fixe ensuite le délai : cinq ans à compter du décès, ou deux ans à compter du jour où les héritiers ont connu l'atteinte à leur réserve, sans jamais dépasser dix ans après le décès. La Cour de cassation a précisé le 7 février 2024 que le délai de deux ans ne joue qu'une fois les cinq ans écoulés.
Concrètement, le risque court pendant toute la vie du donateur, puis jusqu'à dix ans après son décès. Pour une donation récente consentie par un donateur encore jeune, l'incertitude peut durer plusieurs décennies.
Comment sécuriser l'achat
L'article 924-4 prévoit lui-même la solution. Lorsque le donateur et tous les héritiers réservataires présomptifs consentent à la vente du bien donné, aucun héritier réservataire ne peut ensuite agir contre l'acquéreur, pas même un enfant né après ce consentement.
Ce consentement peut être donné :
dès la donation, par une clause de l'acte : les héritiers présomptifs interviennent et acceptent par avance que le bien soit vendu ou hypothéqué ;
au moment de la vente, en faisant intervenir à l'acte le donateur et ses héritiers présomptifs. C'est la solution rappelée par le ministère de la Justice dans une réponse publiée le 26 septembre 2023.
Un héritier peut aussi avoir renoncé par avance à exercer l'action en réduction, par un acte notarié spécifique. Le notaire vérifie alors que cette renonciation couvre bien la donation en cause.
Quand le consentement n'est pas possible
Un héritier en désaccord, injoignable, mineur ou protégé, un donateur décédé : il arrive que les signatures ne puissent pas être réunies. La vente n'est pas impossible pour autant. Le notaire mesure alors le risque réel : valeur de la donation au regard du patrimoine du donateur, situation du vendeur, date du décès s'il est intervenu, délai restant à courir.
Dans tous les cas, l'acquéreur doit être informé clairement et par écrit. La Cour de cassation sanctionne le notaire qui ne l'a pas fait : il doit éclairer l'acquéreur sur ce risque précis, pas se contenter d'une mention générale.
Ce que le notaire vérifie avant la signature
L'origine de propriété : le bien, ou un bien antérieur, provient-il d'une donation ?
La situation du donateur : est-il vivant ? S'il est décédé, depuis quand ?
L'acte de donation : contient-il déjà le consentement des héritiers présomptifs ?
La composition de la famille : qui sont les héritiers réservataires, et peuvent-ils intervenir à l'acte ?
Pour le vendeur qui a reçu le bien par donation, le bon réflexe est d'anticiper : prévenir ses parents et ses frères et sœurs dès la mise en vente, pour qu'ils puissent signer le jour venu.
Ce qu'il faut retenir
Un bien reçu par donation se vend, et s'achète, sans difficulté particulière dans la grande majorité des cas. Ce qui fait la différence, c'est le moment où l'on s'en préoccupe : au compromis, une signature supplémentaire règle la question ; après la vente, il est trop tard pour la recueillir.
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Article rédigé par Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il intervient principalement en immobilier complexe, droit des affaires et transmission patrimoniale.