Vous avez trouvé un acquéreur, le prix est fixé, le compromis est signé. Avant la vente définitive, une étape échappe pourtant aux deux parties : la collectivité peut décider d'acheter le bien à la place de l'acquéreur. C'est le droit de préemption urbain.
Qui peut préempter, et où ?
Le droit de préemption urbain permet à une collectivité d'acquérir en priorité un bien mis en vente, pour réaliser une opération d'intérêt général : logement, équipement public, renouvellement urbain, maintien d'activités. Il s'applique dans les zones urbaines ou à urbaniser des communes dotées d'un plan local d'urbanisme.
À Lyon, c'est la Métropole de Lyon qui en est titulaire de plein droit, en lieu et place des communes.
Toutes les ventes ne sont pas concernées
Dans sa version simple, le droit de préemption ne s'applique pas :
à la vente d'un lot de copropriété (logement, local professionnel ou mixte, et ses annexes) situé dans un immeuble en copropriété depuis dix ans au moins. Ce délai se calcule à partir de la publication du règlement de copropriété (Cass. 3e civ., 24 mars 2016, n° 15-10.215) ;
à la vente d'un immeuble bâti dans les quatre ans qui suivent son achèvement.
Mais la collectivité peut, par une délibération motivée, instituer un droit de préemption renforcé, qui s'étend à ces ventes. C'est pourquoi le notaire vérifie, bien par bien, la situation exacte de l'immeuble.
La déclaration d'intention d'aliéner
Lorsque le bien est soumis au droit de préemption, le vendeur doit déclarer son projet de vente à la mairie : c'est la déclaration d'intention d'aliéner, ou DIA. En pratique, le notaire l'établit et l'adresse pour le compte du vendeur, sur le formulaire officiel.
Elle indique le prix, les conditions de la vente, la description du bien et, le cas échéant, la commission de l'intermédiaire. Ces informations doivent être exactes : une erreur substantielle sur le prix, la surface ou les conditions de la vente fait courir le délai à compter seulement de la déclaration rectifiée (Conseil d'État, 7 novembre 2025, n° 500233).
Pour quels motifs la collectivité peut-elle préempter ?
La préemption n'est pas un droit d'acheter « à toutes fins ». Le Code de l'urbanisme (article L210-1) la réserve à des opérations d'intérêt général, définies à l'article L300-1 : mettre en œuvre un projet urbain ou une politique locale de l'habitat, permettre le renouvellement urbain, maintenir ou accueillir des activités économiques, développer les loisirs et le tourisme, réaliser des équipements collectifs, lutter contre l'insalubrité.
Concrètement, il peut s'agir de créer des logements sociaux, de réaliser un équipement public (école, crèche, espace vert) ou de maîtriser le foncier d'un quartier en renouvellement.
Encore faut-il que le motif soit réel. Le juge administratif exige trois choses :
un projet qui existe à la date de la décision. Ses caractéristiques précises peuvent ne pas être encore arrêtées, mais sa nature doit apparaître dans la décision (Conseil d'État, 7 mars 2008, Commune de Meung-sur-Loire, n° 288371). Une formule générale, sans projet identifiable, ne suffit pas ;
une décision motivée, qui indique l'objet pour lequel le droit est exercé ;
un intérêt général suffisant, apprécié au regard de la taille du bien et du coût de l'opération. Le juge exerce sur ce point un contrôle entier, et non limité aux erreurs grossières (Conseil d'État, 6 juin 2012, n° 342328).
Une préemption qui ne remplit pas ces conditions peut être annulée par le tribunal administratif, saisi par le vendeur ou par l'acquéreur évincé.
Deux mois pour décider
La collectivité dispose de deux mois à compter de la réception de la DIA. Son silence pendant ce délai vaut renonciation : la vente peut alors être signée avec l'acquéreur.
Elle peut, une seule fois, demander des pièces complémentaires ou visiter le bien. Le délai est alors suspendu. Il reprend à la réception des pièces, au refus de visite ou après la visite. S'il reste moins d'un mois, la collectivité dispose d'un mois pour se prononcer.
Trois réponses possibles
Elle renonce, expressément ou en laissant passer le délai. La vente se poursuit normalement.
Elle achète au prix et aux conditions de la DIA. La vente est alors parfaite avec la collectivité. L'acte authentique doit être signé dans les trois mois, et le prix payé dans les quatre mois.
Elle propose un prix inférieur. Le vendeur a deux mois pour répondre : accepter ce prix, maintenir le sien ou renoncer à vendre. S'il maintient son prix, la collectivité peut saisir le juge de l'expropriation, qui fixera la valeur du bien ; elle doit alors consigner 15 % de l'évaluation du Domaine. Le vendeur garde, après le jugement, la possibilité de renoncer à la vente.
Dans tous les cas, la décision est notifiée au vendeur, au notaire et à l'acquéreur.
Après la préemption
Si la collectivité ne paie pas dans le délai, le vendeur retrouve sa liberté : il peut vendre à qui il veut, sans nouvelle déclaration.
Et si, dans les cinq ans, le bien préempté est revendu ou affecté à un autre usage, l'ancien propriétaire doit en être informé et bénéficie d'une priorité pour le racheter. À défaut, cette priorité revient à l'acquéreur évincé.
Ce que le notaire anticipe pour vous
Vérifier si le bien est situé dans une zone de préemption, simple ou renforcée.
Intégrer le délai de la DIA dans le calendrier de la vente et du financement de l'acquéreur.
Prévoir dans le compromis une condition suspensive liée au droit de préemption.
Rédiger une DIA exacte et complète, pour que le délai coure dès sa réception.
Ce qu'il faut retenir
Le droit de préemption urbain ne bloque presque jamais une vente, mais il en fixe le calendrier : comptez deux mois au moins entre la déclaration et la signature. Une déclaration exacte, envoyée tôt, reste la meilleure garantie d'une vente qui se déroule sans surprise.
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Article rédigé par Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il intervient principalement en immobilier complexe, droit des affaires et transmission patrimoniale.