Une maison dans les Monts du Lyonnais avec deux hectares de prés, une parcelle de vigne héritée dans le Beaujolais, un terrain pour les chevaux : ces ventes paraissent simples. Elles peuvent pourtant être bloquées par une société dont beaucoup de particuliers ignorent l'existence, la SAFER.
Qu'est-ce que la SAFER ?
Les Sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER) ont pour mission de préserver les terres agricoles et d'installer des agriculteurs. Pour cela, la loi leur donne un droit de préemption : dans certains cas, elles peuvent acheter le bien à la place de l'acquéreur choisi par le vendeur.
Quels biens sont concernés ?
Le droit de préemption vise les biens ruraux : terres agricoles, prés, vignes, bâtiments agricoles, et dans certains cas les bâtiments d'habitation qui font partie d'une exploitation. Une maison de village sans terrain agricole n'est en principe pas concernée. Une longère vendue avec plusieurs hectares de prés peut l'être, au moins pour les terres.
Les ventes qui échappent à la SAFER
La loi prévoit plusieurs exceptions. Les plus fréquentes pour un particulier :
La vente en famille : la vente à un parent ou allié jusqu'au quatrième degré inclus (jusqu'aux cousins germains), au conjoint survivant ou à un cohéritier échappe à la préemption, tout comme le rachat par un cohéritier lors d'une licitation et certaines ventes entre co-indivisaires.
La réunion de l'usufruit et de la nue-propriété : quand l'usufruitier achète la nue-propriété, ou le nu-propriétaire l'usufruit, la SAFER ne peut pas intervenir.
Les terrains à bâtir et les jardins : les terrains achetés pour construire en sont exclus, à condition de respecter réellement cette destination, ainsi que les jardins familiaux de 1 500 m² au plus situés en agglomération ou dans certaines zones.
Les bois et forêts : les parcelles boisées sont en principe exclues, sauf notamment lorsqu'elles sont vendues avec des terres agricoles de la même exploitation ou qu'elles ont fait l'objet d'une autorisation de défrichement.
Certains viagers : lorsque la rente est payée pour l'essentiel en services rendus au vendeur, et non en argent.
Le fermier en place n'entre pas dans cette liste, mais il passe avant la SAFER : son propre droit de préemption l'emporte sur le sien.
Ces exceptions s'interprètent strictement : votre notaire vérifie au cas par cas si votre vente en bénéficie.
Comment cela se passe en pratique ?
Le notaire doit informer la SAFER du projet de vente avant la signature de l'acte, en lui indiquant le prix et les conditions. La SAFER dispose alors de deux mois pour se prononcer. Trois issues sont possibles :
elle renonce : la vente se fait avec l'acquéreur prévu ;
elle préempte au prix convenu : elle achète à la place de l'acquéreur ;
elle préempte en proposant un autre prix, qu'elle juge plus conforme au marché agricole : le vendeur peut alors accepter, retirer son bien de la vente ou demander au tribunal de fixer le prix.
La SAFER peut aussi ne préempter qu'une partie du bien, par exemple les terres sans la maison. Le vendeur peut alors exiger qu'elle achète l'ensemble.
Sa décision doit être motivée : elle doit expliquer en quoi l'achat sert l'agriculture ou l'environnement. Une décision mal motivée peut être contestée devant le tribunal judiciaire, dans des délais courts.
Côté acheteur : prévoir le délai
Si vous achetez un bien avec des terres, la promesse de vente doit prévoir que la vente ne se fera que si la SAFER renonce à préempter. Comptez au moins deux mois entre la promesse et l'acte : votre banque et votre déménagement doivent en tenir compte.
Côté vendeur : bien rédiger la promesse
Lorsque le bien comprend une maison et des terres, il est utile d'indiquer dans la promesse le prix de chaque partie. En cas de préemption partielle, chacun sait à quoi s'en tenir.
Ce qu'il faut retenir
La préemption de la SAFER ne concerne pas que les agriculteurs. Dès qu'un bien à la campagne comprend des terres, il faut l'anticiper : vérifier si elle s'applique, prévoir le délai et rédiger la promesse en conséquence. Votre notaire s'en charge dès le début du dossier.
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Article rédigé par Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il intervient principalement en immobilier complexe, droit des affaires et transmission patrimoniale.