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Le taux d'usure explique pourquoi une banque peut refuser un prêt immobilier même à un emprunteur solvable. Mieux vaut le comprendre avant de signer un compromis.
Ce que c'est
Le taux d'usure est le taux maximal auquel un prêteur peut accorder un crédit. Un prêt dont le coût dépasse ce seuil est un prêt usuraire, interdit par la loi (article L. 314-6 du Code de la consommation).
Il est calculé par la Banque de France à partir des taux effectivement pratiqués par les banques, augmentés d'un tiers. Il est publié chaque trimestre au Journal officiel, par catégorie de prêt : pour l'immobilier, selon la durée (moins de 10 ans, de 10 à 20 ans, 20 ans et plus), les prêts à taux variable et les prêts relais.
Ce qu'il inclut
On ne compare pas le taux d'usure au seul taux d'intérêt, mais au taux annuel effectif global (TAEG). Celui-ci intègre aussi l'assurance emprunteur, les frais de dossier, les frais de garantie et, le cas échéant, les frais de courtage.
Un emprunteur plus âgé, dont l'assurance est plus chère, peut ainsi dépasser le seuil alors que le taux d'intérêt proposé est le même que pour un autre client.
Pourquoi c'est important pour votre achat
Le financement peut être refusé si le TAEG dépasse le taux d'usure, même avec un bon dossier. Changer d'assurance emprunteur ou allonger la durée permet parfois de passer sous le seuil.
La condition suspensive de prêt vous protège : si le prêt n'est pas obtenu aux conditions prévues dans l'avant-contrat, les sommes versées vous sont restituées. Ces conditions (montant, durée, taux maximal) doivent donc être réalistes.
Le calendrier compte : le taux d'usure applicable est celui en vigueur à la date de l'offre de prêt.
Les taux en vigueur au 4e trimestre 2026
Taux d'usure applicables aux prêts immobiliers du 1er octobre au 31 décembre 2026 (source : Banque de France) :
taux fixe, moins de 10 ans : 4,09 % ;
taux fixe, de 10 à moins de 20 ans : 4,68 % ;
taux fixe, 20 ans et plus : 5,40 % ;
taux variable : 5,52 % ;
prêt relais : 6,49 %.
Ces seuils sont révisés chaque trimestre. Les nouveaux taux sont publiés sur le site de la Banque de France et au Journal officiel à la fin de chaque trimestre.
Pour situer le financement dans votre projet, voir Le processus de l'achat immobilier et Acheter un appartement : les questions à se poser avant de signer.
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Article rédigé par Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il intervient principalement en immobilier complexe, droit des affaires et transmission patrimoniale.