Soixante mètres carrés dans l'annonce, dans le compromis, dans l'acte de vente. Puis, quelques mois après l'achat, un nouveau mesurage : cinquante-six. Pour un lot de copropriété, la loi Carrez ne laisse pas l'acquéreur démuni, mais elle fixe des conditions et des délais stricts. Voici d'où elle vient, ce qu'elle prévoit, et un exemple chiffré.
Un peu d'histoire : pourquoi une « loi Carrez » ?
Le Code civil traitait déjà des écarts de contenance dans la vente d'un immeuble (articles 1616 à 1622) : un excédent ne profitait pas au vendeur, et un déficit de plus d'un vingtième ouvrait droit à une baisse du prix. Mais cette protection pouvait être écartée par une simple clause. Dans les ventes d'appartements, la clause de « non-garantie de contenance » était devenue la règle.
En juin 1994, lors des débats sur un projet de loi relatif à l'habitat, le député Gilles Carrez propose d'imposer la mention de la surface dans le Code civil. L'amendement est écarté, par crainte d'effets imprévus sur l'ensemble des ventes immobilières. Il dépose alors, le 12 décembre 1995, une proposition de loi limitée à la copropriété, adoptée par l'Assemblée nationale le 18 avril 1996.
Elle devient la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 « améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété ». Le décret n° 97-532 du 23 mai 1997 définit la superficie à mesurer, et la loi s'applique depuis le 19 juin 1997. Le seuil d'un vingtième est conservé, mais il ne peut plus être écarté par contrat : c'est tout l'apport de la réforme.
Une mention obligatoire dans la promesse et dans l'acte
L'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 impose de mentionner la superficie de la partie privative du lot dans toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et dans tout contrat qui réalise ou constate la vente d'un lot ou d'une fraction de lot de copropriété.
Sont exclus de cette obligation les caves, garages et emplacements de stationnement. Les lots ou fractions de lots d'une superficie inférieure à 8 m² ne sont pas pris en compte (article 4-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967).
La règle ne vise que la copropriété. Une maison individuelle qui n'est pas en copropriété n'y est pas soumise.
Comment se calcule la surface « Carrez »
La superficie de la partie privative est celle des planchers des locaux clos et couverts, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Les parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre ne sont pas comptées (article 4-1 du même décret).
Concrètement, un balcon ou une terrasse non clos n'entre pas dans le calcul, pas plus que la partie mansardée d'une chambre sous les toits. Cette surface ne se confond pas avec la surface habitable, utilisée notamment pour la location, qui obéit à d'autres règles.
Aucune mention de surface : la nullité, dans un délai d'un mois
Si la promesse ou l'acte ne mentionne aucune superficie, l'acquéreur peut invoquer la nullité de l'acte. Il doit agir au plus tard dans le mois qui suit la signature de l'acte authentique (article 46 de la loi de 1965).
La Cour de cassation l'a rappelé : seule la signature de l'acte authentique mentionnant la superficie éteint ce droit d'agir. La simple communication ultérieure d'un certificat de mesurage ne régularise pas une promesse muette sur la surface (Cass. 3e civ., 22 novembre 2018, n° 17-23.366).
Surface inférieure de plus de 5 % : une diminution proportionnelle du prix
Lorsque la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée dans l'acte, le vendeur doit, à la demande de l'acquéreur, consentir une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure (article 46 de la loi de 1965).
Trois précisions comptent en pratique :
Le délai est d'un an à compter de l'acte authentique, à peine de déchéance. Passé ce délai, l'action est perdue.
La diminution porte sur toute la surface manquante, et non sur la seule part qui dépasse 5 %.
L'inverse ne joue pas : si la surface réelle est supérieure à celle de l'acte, le vendeur ne peut pas réclamer de supplément de prix.
C'est à l'acquéreur de prouver l'écart. Il doit établir que la superficie réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle de l'acte et justifier les surfaces déduites. Deux certificats de mesurage qui ne décrivent pas les mêmes lieux peuvent suffire à faire rejeter la demande (Cass. 3e civ., 4 mars 2021, n° 20-12.723).
Un exemple chiffré
Un appartement est vendu 300 000 €. L'acte mentionne 60 m² de superficie privative.
Onze mois après la signature, l'acquéreur fait mesurer le bien : 56 m².
Le seuil de tolérance est d'un vingtième de 60 m², soit 3 m². La surface réelle doit donc être inférieure à 57 m² pour ouvrir l'action.
L'écart est de 4 m², soit environ 6,7 % : la condition est remplie.
La diminution est proportionnelle : 300 000 € × 4 / 60 = 20 000 €.
Si le nouveau mesurage avait donné 58 m², l'écart n'aurait été que de 2 m², soit environ 3,3 % : aucune diminution n'aurait été due.
Lorsque le prix comprend aussi une cave ou un parking, le calcul est plus délicat : c'est un point à anticiper dans l'acte.
Côté vendeur : faire mesurer, et bien
Le vendeur supporte la diminution du prix, même s'il s'est fié à un mesurage réalisé par un professionnel. Selon les circonstances, il peut ensuite rechercher la responsabilité du professionnel qui a commis une erreur de mesure.
Avant de mettre en vente, quelques réflexes évitent bien des difficultés :
faire réaliser un mesurage récent, en particulier après des travaux (cloison déplacée, combles aménagés, véranda fermée) ;
vérifier que les pièces mesurées sont bien des parties privatives selon le règlement de copropriété ;
signaler toute différence entre l'annonce, les plans et le certificat de mesurage.
Comme pour la garantie des vices cachés, mieux vaut dire ce que l'on sait avant la vente que le découvrir après.
Ce que le notaire vérifie
Dès la promesse, le notaire contrôle que la superficie figure bien dans l'acte, qu'elle correspond au certificat de mesurage et à la désignation du lot, et que les lots exclus (cave, parking, lots de moins de 8 m²) sont correctement traités. Ce contrôle fait partie des questions à se poser avant de signer l'achat d'un appartement, et pèse d'autant plus dans un investissement locatif, où le prix se raisonne au mètre carré.
Ce qu'il faut retenir
La superficie privative d'un lot de copropriété doit figurer dans la promesse et dans l'acte de vente. Sans aucune mention, l'acquéreur peut demander la nullité dans le mois qui suit l'acte authentique. Si la surface réelle est inférieure de plus de 5 % à celle de l'acte, il peut obtenir une diminution du prix proportionnelle à toute la surface manquante, à condition d'agir dans l'année. Pour le vendeur, un mesurage fiable et récent reste la meilleure protection.
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Article rédigé par Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il intervient principalement en immobilier complexe, droit des affaires et transmission patrimoniale.