Acquisition immobilière par une société étrangère
Une société de droit étranger peut acquérir un bien immobilier en France. Certaines règles particulières sont toutefois applicables.
La nationalité de la société
Il faut tout d'abord déterminer la nationalité de la société : on retient le critère du siège social réel, c'est-à-dire le lieu où la société est effectivement dirigée, et non une simple adresse statutaire.
Depuis la loi du 20 décembre 2007, toute société étrangère peut passer des actes en France, agir en justice, sans pour autant être inscrite au Registre du Commerce et des Sociétés français. En résumé, les sociétés étrangères ont en France les mêmes droits que les sociétés françaises.
Les pièces à fournir au notaire
Pour la mise en place du dossier de vente, le notaire devra établir un certificat d'identité de la société comprenant : dénomination, forme, siège social, numéro d'identité, identification du représentant de la société.
Le notaire devra également obtenir le document de la société donnant pouvoir au représentant pour la signature des actes.
En résumé, il est nécessaire de fournir au notaire les pièces suivantes : extrait d'immatriculation, statuts, pouvoirs, certificat de coutume. Ces documents devront être revêtus d'une apostille ou d'une légalisation.
La taxe annuelle de 3 %
Point fiscal essentiel : la taxe annuelle de 3 %. Les entités juridiques, françaises ou étrangères, qui possèdent un immeuble en France, directement ou par personne interposée, sont en principe redevables chaque année d'une taxe égale à 3 % de la valeur vénale de ce bien (article 990 D du Code général des impôts). Des exonérations existent, sous conditions (article 990 E). C'est notamment le cas lorsque la société a son siège dans un État de l'Union européenne ou dans un État ayant conclu avec la France une convention d'assistance administrative, et qu'elle déclare chaque année les immeubles détenus et l'identité de ses associés, ou s'engage à les communiquer. Ce point doit être étudié avant l'acquisition : une structure mal choisie peut coûter 3 % de la valeur du bien chaque année.
Point de vigilance
Attention au risque de fluctuation des taux de change pour les virements venant de l'étranger : des organismes spécialisés permettent de garantir un taux stable.
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Article rédigé par Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il intervient principalement en immobilier complexe, droit des affaires et transmission patrimoniale.