Établissement recevant du public (ERP) : ce qu'il faut savoir avant d'acheter ou de louer
Boutique, restaurant, cabinet médical, salle de sport, hôtel : dès que des personnes extérieures à l'entreprise y entrent, les locaux sont en principe un établissement recevant du public. Ce statut entraîne des règles de sécurité incendie et d'accessibilité qui conditionnent l'ouverture et peuvent coûter cher si elles sont découvertes après la signature.
Qu'est-ce qu'un ERP ?
Constituent des ERP tous les bâtiments, locaux et enceintes dans lesquels des personnes sont admises, librement ou moyennant une rétribution, ou dans lesquels sont tenues des réunions ouvertes à tous ou sur invitation (article R. 143-2 du Code de la construction et de l'habitation). Le public s'entend de toute personne autre que le personnel.
Type et catégorie
Chaque ERP est classé :
par type, selon son activité, désigné par une lettre : M pour les magasins, N pour les restaurants, O pour les hôtels, W pour les bureaux, U pour les établissements de soins, etc. ;
par catégorie, selon l'effectif du public et du personnel :
1re catégorie : plus de 1 500 personnes ;
2e catégorie : de 701 à 1 500 personnes ;
3e catégorie : de 301 à 700 personnes ;
4e catégorie : 300 personnes et moins, au-dessus du seuil de la 5e catégorie ;
5e catégorie : effectif inférieur au seuil fixé pour chaque type d'activité par le règlement de sécurité.
La plupart des commerces et cabinets de quartier relèvent de la 5e catégorie, soumise à des règles allégées.
Les autorisations
Avant les travaux : tout aménagement ou modification d'un ERP suppose une autorisation de travaux délivrée par le maire, après avis des commissions de sécurité et d'accessibilité. Lorsque les travaux nécessitent aussi un permis de construire, celui-ci vaut autorisation de travaux s'il a reçu l'accord de ces autorités.
Avant l'ouverture : l'ouverture au public est autorisée par le maire, après visite de la commission de sécurité pour les établissements des quatre premières catégories et pour certains établissements de 5e catégorie, notamment ceux qui comportent des locaux à sommeil.
Pendant l'exploitation : l'exploitant tient un registre de sécurité et fait réaliser les vérifications techniques. Les ERP soumis à visite périodique sont contrôlés par la commission selon une fréquence qui dépend du type et de la catégorie.
Les points à vérifier avant d'acheter ou de louer
La destination des locaux : un logement transformé en cabinet ou en commerce peut nécessiter un changement d'usage (autorisation préalable à Lyon), un changement de destination au sens de l'urbanisme, et l'accord de la copropriété si le règlement le prévoit.
Le classement de l'établissement : type, catégorie, dernier procès-verbal de la commission de sécurité, avis favorable ou défavorable, prescriptions non levées.
L'accessibilité : attestation d'accessibilité, Ad'AP, dérogations, registre public d'accessibilité (voir notre article sur l'accessibilité des locaux aux personnes handicapées).
Le changement d'activité : passer d'une boutique à un restaurant, ou augmenter l'effectif accueilli, peut changer le type ou la catégorie, et donc les travaux à réaliser.
Le bail commercial : répartir clairement la charge des travaux de mise en conformité entre bailleur et preneur, dans les limites fixées par la loi Pinel, et prévoir la conséquence d'un refus d'autorisation d'ouverture.
La performance énergétique : au-delà de 1 000 m² d'activité tertiaire, le décret tertiaire s'applique aussi (voir notre article sur le décret tertiaire).
Une clause suspensive d'obtention de l'autorisation de travaux ou d'ouverture peut protéger l'acquéreur ou le preneur lorsque le projet dépend de ces autorisations.
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Article rédigé par Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il intervient principalement en immobilier complexe, droit des affaires et transmission patrimoniale.