Décret tertiaire : ce que doivent faire propriétaires et locataires de locaux d'activité
Bureaux, commerces, entrepôts, hôtels, cliniques : depuis 2019, la plupart des bâtiments tertiaires doivent réduire leur consommation d'énergie selon un calendrier fixé par la loi. Le 30 septembre 2026 est la date limite pour déclarer les consommations de 2025. Pour un propriétaire, un locataire ou un acquéreur, ce dispositif pèse désormais sur la valeur des locaux et sur la rédaction des baux.
Qui est concerné ?
Le dispositif Éco-énergie tertiaire, dit « décret tertiaire » (article L. 174-1 du Code de la construction et de l'habitation), vise les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments dont les surfaces affectées à une activité tertiaire atteignent 1 000 m² ou plus. Le seuil s'apprécie par site : plusieurs locaux de moins de 1 000 m² sur une même unité foncière peuvent ensemble franchir le seuil.
L'activité peut être publique ou privée : bureaux, commerce, enseignement, santé, hôtellerie, logistique.
Les objectifs
La consommation d'énergie finale doit baisser, par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2019, de :
40 % en 2030 ;
50 % en 2040 ;
60 % en 2050.
À défaut, le bâtiment peut atteindre un niveau de consommation en valeur absolue fixé par arrêté pour chaque catégorie d'activité. Les objectifs peuvent être modulés, sur dossier technique, en cas de contraintes techniques, architecturales ou patrimoniales, ou de coût manifestement disproportionné.
La déclaration annuelle sur OPERAT
Chaque année, les consommations de l'année précédente doivent être déclarées sur la plateforme OPERAT de l'ADEME, au plus tard le 30 septembre. La plateforme délivre une attestation annuelle, qui doit être affichée dans le bâtiment.
Qui doit agir : propriétaire ou locataire ?
Les obligations pèsent conjointement sur le propriétaire et, le cas échéant, sur le preneur, chacun pour ce qui le concerne : le propriétaire pour le bâti et les équipements dont il a la charge, le locataire pour son exploitation et ses consommations. En pratique, leur répartition doit être organisée :
dans le bail commercial, par l'annexe environnementale et par des clauses précises sur la déclaration OPERAT, la transmission des données de consommation et la prise en charge des travaux ;
dans la vente, en vérifiant l'assujettissement, l'année de référence, les déclarations déjà faites et les attestations, et en prévoyant la transmission des identifiants et des données à l'acquéreur.
Les sanctions
En cas de défaut de déclaration ou de programme d'actions, le préfet peut mettre en demeure le propriétaire ou le preneur, puis rendre publique la carence (« name and shame ») et prononcer une amende administrative. Le risque le plus lourd reste souvent ailleurs : un bâtiment qui ne suit pas la trajectoire perd de la valeur et devient plus difficile à louer ou à financer.
Les points de vigilance
Vérifier le seuil de 1 000 m² par site, y compris en cas de division ou de cession partielle.
Choisir avec soin l'année de référence : c'est d'elle que dépend l'effort à fournir.
Prévoir au bail qui déclare, qui transmet les données, qui finance quels travaux.
En cas d'acquisition, intégrer l'état de conformité dans l'audit du bien et dans la négociation du prix.
Anticiper les demandes de modulation, qui supposent un dossier technique.
Pour les autres vérifications propres aux locaux d'activité, voir nos articles sur l'accessibilité aux personnes handicapées et sur les établissements recevant du public.
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Article rédigé par Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il intervient principalement en immobilier complexe, droit des affaires et transmission patrimoniale.