Bail commercial et fonds de commerce à Lyon
Un bail commercial engage pour neuf ans au moins, et un fonds de commerce se vend avec ses contrats, ses salariés et ses créanciers. Ce sont deux actes qui se préparent.
L'étude rédige des baux commerciaux pour les bailleurs comme pour les locataires, et accompagne l'achat ou la vente de fonds de commerce, de la promesse jusqu'au paiement du prix. Un bail reçu par notaire a la force d'un jugement : en cas d'impayés, il permet d'agir sans procès préalable.
Le bail commercial
Durée : neuf ans au moins. Le locataire peut, en principe, donner congé à chaque période de trois ans, avec un préavis de six mois. Certains baux peuvent écarter cette faculté (bureaux, locaux de stockage, locaux construits pour une seule utilisation, baux de plus de neuf ans).
Bail de courte durée : un bail dérogatoire est possible pour trois ans au plus. Au-delà, il devient un bail commercial de neuf ans si le locataire reste dans les lieux sans opposition.
Destination : l'activité autorisée se rédige avec soin. Trop étroite, elle bloque l'évolution du commerce et la revente du fonds ; trop large, elle peut gêner le bailleur ou la copropriété.
Loyer : fixé librement au départ, puis révisé selon un indice (loyers commerciaux ou activités tertiaires). La hausse lors de la révision triennale est encadrée.
Charges et travaux : le bail doit comporter un inventaire précis des charges, impôts et taxes, avec leur répartition. Les grosses réparations ne peuvent pas être mises à la charge du locataire.
État des lieux : obligatoire à l'entrée et à la sortie.
Garanties : dépôt de garantie, caution, garantie bancaire, selon les cas.
Céder son bail ou acheter les murs
Cession du bail : le bail peut prévoir l'agrément du bailleur ou la garantie du cédant. Cette garantie ne peut pas dépasser trois ans à compter de la cession.
Vente des murs : lorsque le bailleur vend le local, le locataire bénéficie en principe d'un droit de préférence pour l'acheter. Le notaire du vendeur vérifie qu'il a été respecté.
Renouvellement : à l'échéance, le locataire a droit au renouvellement. S'il est refusé sans motif grave, le bailleur doit en principe payer une indemnité d'éviction.
La cession d'un fonds de commerce
L'audit : chiffres d'affaires, bail en cours et sa durée restante, contrats, salariés, autorisations, état des locaux.
L'information des salariés : dans les entreprises de moins de 50 salariés, ils doivent être informés au moins un mois avant la vente.
La promesse puis l'acte de cession, avec les mentions imposées par la loi et, le plus souvent, des conditions suspensives (financement, agrément du bailleur, autorisations).
Les publications : la vente est publiée dans un journal d'annonces légales puis au BODACC.
Le prix sous séquestre : les créanciers du vendeur disposent de dix jours après la publication au BODACC pour faire opposition. Le prix reste séquestré jusqu'à leur règlement.
Dans certains périmètres, la commune peut exercer un droit de préemption sur les fonds de commerce : l'étude le vérifie avant la signature.
Questions fréquentes
Faut-il passer par un notaire pour un bail commercial ?
Ce n'est pas obligatoire, mais le bail notarié est un titre exécutoire. Il devient indispensable lorsque le bail dépasse douze ans, car il doit alors être publié au service de la publicité foncière.
Qui garde le prix de vente d'un fonds de commerce ?
Le notaire, en qualité de séquestre, le conserve pendant le délai d'opposition des créanciers, puis le verse au vendeur une fois les éventuelles oppositions réglées.
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L'étude vous reçoit sur rendez-vous, du lundi au jeudi de 8h30 à 12h30 et de 14h à 18h, le vendredi jusqu'à 17h. 10 rue des Archers, Lyon 2e : métro A et D, station Bellecour ; parking LPA Célestins ; Vélo'v Célestins et Jacobins.
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