Dix ans après sa création, le bail réel solidaire (BRS) est devenu un outil courant de l'accession abordable. À Lyon, la Foncière solidaire du Grand Lyon, créée en 2019 à l'initiative de la Métropole, a déjà vendu plus de 1 000 logements et en annonçait 1 000 autres à la commercialisation en juillet 2026. Pour le promoteur comme pour l'organisme de foncier solidaire (OFS), le montage reste pourtant technique : un mauvais choix au départ se corrige mal ensuite.
Les textes
Code de la construction et de l'habitation, articles L. 255-1 et suivants et R. 255-1 et suivants (le bail) ; Code de l'urbanisme, article L. 329-1 (l'OFS).
Ordonnance n° 2016-985 du 20 juillet 2016 et décret n° 2017-1038 du 10 mai 2017, qui ont créé le BRS.
Loi ELAN du 23 novembre 2018, loi 3DS du 21 février 2022, ordonnance n° 2023-80 du 8 février 2023 (BRS d'activité), loi n° 2024-322 du 9 avril 2024, décret n° 2024-838 du 16 juillet 2024.
L'organisme de foncier solidaire
L'OFS est agréé par le préfet de région. Depuis la loi 3DS, l'avis du comité régional de l'habitat et de l'hébergement est requis, et le décret du 16 juillet 2024 en a fait une pièce obligatoire du dossier : sans cet avis, le délai d'instruction ne court pas. La demande doit justifier du besoin d'accession abordable sur le territoire. L'OFS reste propriétaire du terrain et consent des baux de 18 à 99 ans.
Trois montages, à choisir dès le départ
Le BRS direct (article L. 255-2) : l'OFS consent le bail directement au ménage.
Le BRS opérateur en accession (article L. 255-3) : c'est le montage du promoteur. L'OFS consent le bail à l'opérateur, qui construit ou réhabilite, puis cède les droits réels lot par lot à des ménages agréés, le plus souvent en VEFA. L'opérateur ne peut ni louer ni vendre en bloc.
Le BRS opérateur locatif (article L. 255-4) : l'opérateur loue les logements, dans le respect des plafonds de loyers et de ressources du logement social (PLUS, PLAI, PLS).
Passer d'un montage à l'autre suppose, selon l'analyse du 119e Congrès des notaires, de résilier le bail initial et d'en consentir un nouveau. Un bail conclu en méconnaissance de ces articles est nul (article L. 255-17) ; la nullité est relative et se prescrit par cinq ans.
Les ménages : ressources, patrimoine, résidence principale
Ressources : les plafonds sont ceux de la location-accession (PSLA), fixés par zone et revalorisés chaque année par arrêté.
Prix : le prix de cession des droits est lui aussi plafonné par zone. En pratique, la décote par rapport au marché est d'au moins 25 %, le plus souvent de 30 à 40 %.
Patrimoine : depuis le 1er janvier 2025, le ménage ne doit pas être propriétaire d'un logement adapté à ses besoins et capable de lui servir de résidence principale ou de lui procurer des revenus suffisants pour se loger (article R. 255-1-1). Il l'atteste sur l'honneur.
Résidence principale : le logement doit être occupé au moins huit mois par an.
Chaque acquéreur doit être agréé par l'OFS avant la vente (article L. 255-11). Le calendrier de commercialisation doit intégrer ce délai, ainsi que le délai de rétractation de l'acquéreur et la condition suspensive de prêt, qui s'appliquent aux cessions de droits.
Durée et rechargement
Le bail est consenti pour 18 à 99 ans ; la pratique retient le plus souvent 80 à 99 ans. À chaque cession agréée, sa durée est automatiquement rechargée (article L. 255-12) : le nouvel acquéreur bénéficie d'une durée pleine, et la valeur des droits ne s'érode pas avec le temps.
La redevance
Le ménage verse à l'OFS une redevance mensuelle, fixée en fonction des conditions d'acquisition du terrain et de l'équilibre de l'opération (article L. 255-8). Elle doit être rédigée en montant, et non par mètre carré, pour éviter toute discussion sur la surface de référence.
La fiscalité
TVA à 5,5 % (article 278 sexies, III, 4° du CGI) : elle s'applique aux livraisons à l'OFS, aux livraisons à soi-même de l'OFS et aux cessions de droits réels, sous conditions de résidence principale, de ressources et de prix. Si ces conditions cessent d'être remplies, le différentiel de TVA est dû : pendant cinq ans en totalité, puis jusqu'à quinze ans avec une réduction d'un dixième par année au-delà de la cinquième (article 284, IV du CGI).
Taxe foncière : la commune ou l'intercommunalité peut accorder un abattement de 30 % à 100 %, par délibération prise avant le 1er octobre pour l'année suivante (article 1388 octies du CGI). Le propriétaire doit déposer le formulaire 6738-SD avec une copie du bail avant le 1er janvier de l'année qui suit sa signature ; en cas de retard, l'abattement est décalé.
Loi SRU : les logements en BRS sont décomptés comme logements sociaux depuis le 1er janvier 2019.
Financement et garanties
Les droits réels peuvent être hypothéqués, mais toutes les banques ne prêtent pas encore en BRS, et la saisie est malaisée lorsque la revente est plafonnée et soumise à agrément. Mieux vaut identifier les établissements prêteurs avant le lancement commercial et prévoir dans le bail une procédure amiable en cas de défaillance du ménage.
Le BRS d'activité
Depuis l'ordonnance du 8 février 2023, un OFS peut consentir un BRS sur des locaux d'activité, au profit de microentreprises (moins de 10 salariés et moins de 2 millions d'euros de chiffre d'affaires) ou d'établissements publics et sociétés publiques locales qui les louent à loyer modéré. La loi du 9 avril 2024 permet aux organismes de logement social d'intervenir comme opérateurs de BRS et, s'ils sont agréés OFS, de consentir des BRS d'activité.
Les clauses à soigner
La procédure de résiliation pour manquement : la loi impose d'indemniser le preneur, mais la procédure reste discutée. Une clause de rencontre préalable est prudente.
L'indemnisation en cas de sinistre : elle doit être cohérente avec les garanties d'assurance, et elle est due dans les six mois.
La location par le ménage : depuis 2024, il peut louer après en avoir informé l'OFS, sauf si le bail l'interdit. Une location dans les quinze premières années peut déclencher la reprise de TVA.
L'agrément du cessionnaire et le plafonnement du prix de revente : la formule doit être claire et vérifiable.
Ce qu'il faut retenir
Le BRS fonctionne lorsque le montage est arrêté dès l'origine, que les ménages sont sécurisés sur le financement et que le bail est rédigé pour durer. L'étude accompagne les organismes de foncier solidaire, les promoteurs et les collectivités dans la rédaction des baux, les cessions de droits et les ventes en VEFA.
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Article rédigé par Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il intervient principalement en immobilier complexe, droit des affaires et transmission patrimoniale.