Acheter un appartement neuf sur plan, c'est signer pour un logement qui n'existe pas encore, et le payer au fur et à mesure de sa construction. C'est la vente en l'état futur d'achèvement, ou VEFA. Parce que l'acheteur prend un risque, la loi encadre chaque étape, de la réservation à la remise des clés.
Le contrat de réservation
Le promoteur commence souvent à commercialiser avant d'avoir terminé son programme. Il vous propose alors un contrat de réservation : il s'engage à vous réserver le logement, vous vous engagez à verser un dépôt de garantie.
Ce dépôt est plafonné par la loi (article R. 261-28 du Code de la construction et de l'habitation) :
5 % du prix si la vente doit être signée dans l'année ;
2 % si elle doit l'être dans les deux ans ;
aucun dépôt au-delà de deux ans.
La somme est versée sur un compte spécial, bloqué à votre nom : le promoteur ne peut pas s'en servir. Vous la récupérez notamment si la vente n'est pas conclue du fait du vendeur, si le prix définitif dépasse de plus de 5 % le prix prévu, si vous n'obtenez pas votre prêt, ou si le logement perd plus de 10 % de sa valeur par rapport au projet (article R. 261-31).
Après réception du contrat signé, vous disposez de dix jours pour vous rétracter, sans avoir à vous justifier (article L. 271-1).
La signature chez le notaire
Le projet d'acte de vente doit vous être notifié au moins un mois avant la signature. Prenez ce temps pour le relire avec votre notaire : description du logement et de ses annexes, notice technique, date de livraison, pénalités de retard éventuelles, conditions suspensives.
L'acte doit aussi mentionner la garantie financière d'achèvement, délivrée par une banque ou un assureur (article L. 261-10-1). Si le promoteur fait faillite en cours de chantier, ce garant finance la fin des travaux. Sans elle, la vente ne peut pas être signée.
Le paiement par appels de fonds
Vous ne payez pas tout le prix à la signature, mais par étapes, au rythme du chantier. La loi fixe des plafonds (article R. 261-14) :
35 % du prix à l'achèvement des fondations ;
70 % à la mise hors d'eau (toiture posée) ;
95 % à l'achèvement de l'immeuble ;
le solde de 5 % à la remise des clés.
Le contrat peut prévoir des étapes intermédiaires, jamais des montants supérieurs à ces plafonds. Si vous contestez la conformité du logement à la livraison, le solde peut être consigné au lieu d'être versé au promoteur.
La livraison et les réserves
La livraison est le moment clé. Faites le tour du logement avec le promoteur, pièce par pièce, notice technique en main : surfaces, équipements, finitions, prises, menuiseries. Chaque défaut visible est noté comme réserve dans le procès-verbal de livraison.
Un défaut apparent que vous n'avez pas vu ce jour-là n'est pas perdu : vous pouvez encore le signaler par écrit, par lettre recommandée, dans le mois qui suit votre entrée dans les lieux (article 1642-1 du Code civil). Ensuite, si le promoteur ne répare pas, il faut agir en justice dans l'année (article 1648). La Cour de cassation applique ce délai strictement (Cass. 3e civ., 13 février 2025, n° 23-15.846).
Les garanties après la livraison
Pour les défauts qui apparaissent ensuite, le vendeur reste tenu des garanties des constructeurs :
Garantie de parfait achèvement : un an, pour tous les désordres signalés dans l'année (article 1792-6 du Code civil) ;
Garantie de bon fonctionnement : deux ans, pour les équipements dissociables du bâti, comme les volets ou la robinetterie (article 1792-3) ;
Garantie décennale : dix ans, pour les désordres qui touchent la solidité de l'immeuble ou le rendent impropre à sa destination (article 1792).
Le promoteur doit aussi souscrire une assurance dommages-ouvrage, qui préfinance les réparations relevant de la garantie décennale sans attendre de décision sur les responsabilités.
Ce qu'il faut retenir
Ne versez pas de dépôt de garantie au-delà des plafonds légaux, et jamais directement au promoteur. Relisez le projet d'acte avec votre notaire dans le mois qui précède la signature, et vérifiez que la garantie financière d'achèvement y figure. Le jour de la livraison, prenez votre temps et notez tout ; vous avez encore un mois pour compléter par lettre recommandée. Conservez l'acte, le procès-verbal de livraison et vos courriers : ils seront indispensables pour faire jouer les garanties.
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Article rédigé par Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il intervient principalement en immobilier complexe, droit des affaires et transmission patrimoniale.