Notaire pour marchand de biens à Lyon
Dans une opération de marchand de biens, le temps est le premier coût.
Acheter, diviser, rénover, revendre : la rentabilité dépend du prix, mais aussi du délai. L'étude accompagne les marchands de biens à chaque étape, avec une data room par opération et des notaires qui répondent vite.
L'achat
Promesse avec des conditions suspensives adaptées : financement, obtention des autorisations d'urbanisme, purge des droits de préemption.
Situation locative : baux en cours, congés possibles, droits de préemption des locataires.
Engagement fiscal choisi dès l'acte d'achat (voir ci-dessous).
L'achat d'un immeuble entier occupé : la loi Aurillac
Lorsqu'un immeuble de plus de cinq logements est vendu en totalité et en une seule fois, chaque locataire bénéficie d'un droit de préemption sur son logement (loi Aurillac, article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975). Ce droit ne s'applique pas si l'acquéreur s'engage, dans l'acte, à prolonger les baux en cours pendant six ans à compter de la signature.
Le marchand de biens doit donc choisir avant de signer :
Prolonger les baux : la vente se fait sans offre aux locataires, mais les logements ne se libèrent pas avant six ans.
Faire purger le droit de préemption par le vendeur : chaque locataire reçoit une offre portant sur son logement, accompagnée d'un projet de règlement de copropriété et d'un diagnostic technique de l'immeuble ; l'offre reste valable quatre mois.
Le défaut de notification expose la vente à la nullité. À la revente par lots, un second droit de préemption s'ouvre au profit des locataires en place (article 10 de la même loi). L'étude fixe ce calendrier dès la promesse, pour qu'il soit compatible avec le délai de l'engagement de revendre.
La mise en copropriété, jusqu'au syndic
État descriptif de division et règlement de copropriété, établis avec le géomètre-expert : découpage des lots, tantièmes, grille de répartition des charges, parties communes, usage autorisé des lots.
Immatriculation du syndicat des copropriétaires au registre national des copropriétés, faite par le notaire lors de la mise en copropriété.
Désignation du syndic : un syndic provisoire peut être désigné dès la mise en copropriété ; la première assemblée générale le confirme ou le remplace, après mise en concurrence de plusieurs contrats. L'étude prépare avec lui l'immeuble à fonctionner : assurance, compte bancaire du syndicat, budget prévisionnel, première assemblée générale.
Pièces remises aux acquéreurs : règlement de copropriété et documents du syndicat, transmis dès la promesse pour que chaque vente se signe sans retard.
La division et la préparation de la revente
Division foncière ou découpage d'un immeuble en lots.
Changement d'usage ou de destination : à Lyon, transformer un logement en local d'une autre nature est soumis à autorisation de la Ville.
Diagnostics et mesurage des lots avant la commercialisation.
Les reventes
Ventes par lots, avec le respect des droits de préemption des locataires en cas de vente à la découpe.
Actes en série, préparés sur un modèle validé dès la première vente.
Garantie des vices cachés : un vendeur professionnel est présumé connaître les défauts du bien. La rédaction de l'acte et l'information de l'acquéreur doivent en tenir compte.
Le régime fiscal : revendre ou construire
Un professionnel assujetti à la TVA peut échapper aux droits de mutation de droit commun :
Engagement de revendre dans les cinq ans (article 1115 du CGI) : il ne paie qu'une taxe au taux global de 0,715 %. Le délai est ramené à deux ans pour les ventes à la découpe.
Engagement de construire dans les quatre ans (article 1594-0 G du CGI) : il ne paie qu'un droit fixe de 125 €.
Le bon engagement se choisit dans l'acte d'achat. Si le délai ne peut pas être tenu, l'engagement de revendre peut être remplacé par un engagement de construire, dans les formes et avant l'échéance.
Questions fréquentes
Faut-il être une société pour bénéficier du régime ?
Non : il faut être assujetti à la TVA et agir en cette qualité. Un particulier qui achète pour lui-même ne peut pas en bénéficier.
Que se passe-t-il si le bien n'est pas revendu à temps ?
Les droits de mutation dont l'acquéreur a été dispensé deviennent exigibles, avec des intérêts de retard. D'où l'intérêt de suivre l'échéance dès l'achat.
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L'étude vous reçoit sur rendez-vous, du lundi au jeudi de 8h30 à 12h30 et de 14h à 18h, le vendredi jusqu'à 17h. 10 rue des Archers, Lyon 2e : métro A et D, station Bellecour ; parking LPA Célestins ; Vélo'v Célestins et Jacobins.
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