Déclaration de remploi : l'oubli qui rend commun un bien acheté avec des fonds propres
Vous êtes marié sans contrat, donc sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Vous vendez un appartement reçu de vos parents, ou acheté avant le mariage, et vous réinvestissez le prix dans une maison achetée pendant le mariage. Dans votre esprit, cette maison reste « à vous ». Pour le Code civil, elle est commune, sauf si l'acte d'achat contient une déclaration de remploi. Cette clause de quelques lignes est l'une des plus souvent oubliées, et l'une des plus coûteuses le jour d'un divorce ou d'une succession.
Ce qui est commun, ce qui reste propre
Dans le régime légal, l'article 1401 du Code civil range dans la communauté les « acquêts faits par les époux ensemble ou séparément durant le mariage ». Restent propres, selon l'article 1405, les biens que chacun possédait au jour du mariage et ceux qu'il reçoit pendant le mariage par succession, donation ou legs.
L'article 1402 ajoute la règle qui change tout : « tout bien, meuble ou immeuble, est réputé acquêt de communauté si l'on ne prouve qu'il est propre à l'un des époux par application d'une disposition de la loi ». C'est à l'époux qui soutient qu'un bien lui est propre d'en apporter la preuve, dans les formes prévues par la loi.
Le remploi : comment un bien propre en remplace un autre
Le prix de vente d'un bien propre reste propre. Mais le bien acheté avec ce prix pendant le mariage ne le devient pas automatiquement. L'article 1434 fixe la condition : le remploi « est censé fait à l'égard d'un époux toutes les fois que, lors d'une acquisition, il a déclaré qu'elle était faite de deniers propres ou provenus de l'aliénation d'un propre, et pour lui tenir lieu d'emploi ou de remploi ».
Il faut donc une double déclaration dans l'acte d'achat : l'origine des fonds (vente d'un bien propre, donation, succession) et l'intention (l'achat tient lieu de remploi). La Cour de cassation y voit une règle de fond, non une règle de preuve : sans cette double déclaration, le bien acquis ne devient pas propre (Cass. 1re civ., 25 février 2009, n° 08-12.137).
Sans déclaration : un bien commun et une simple créance
Si l'acte ne dit rien, l'article 1434 est sans ambiguïté : « à défaut de cette déclaration dans l'acte, l'emploi ou le remploi n'a lieu que par l'accord des époux, et il ne produit ses effets que dans leurs rapports réciproques ». Concrètement :
Le bien acheté est commun. Il sera partagé par moitié en cas de divorce ou au décès de l'un des époux.
L'époux qui a payé avec ses fonds propres n'est pas dépouillé pour autant : la communauté lui doit une récompense, c'est-à-dire une créance, « toutes les fois qu'elle a tiré profit de biens propres » (article 1433). Cette preuve peut être apportée par tous moyens, même sans clause de remploi (Cass. 1re civ., 25 mai 2016, n° 15-18.573).
Les époux peuvent reconnaître le remploi après coup, d'un commun accord, mais cet accord ne vaut qu'entre eux : il n'est pas opposable aux tiers, en particulier aux créanciers.
La différence entre propriété et créance est essentielle. Le propriétaire d'un bien propre le conserve. Le titulaire d'une récompense reçoit une somme calculée à la liquidation selon l'article 1469, en reconstituant le parcours des fonds des années plus tard : source fréquente de discussions, parfois de contentieux.
Un exemple chiffré
Thierry vend, pendant le mariage, un appartement qu'il possédait avant de se marier. Il en retire 300 000 €. Quelques mois plus tard, le couple achète une maison 500 000 €, financée par ces 300 000 € et par un emprunt de 200 000 € remboursé avec les revenus du ménage, qui sont communs.
Avec une déclaration de remploi dans l'acte, la maison est un bien propre de Thierry, car sa contribution dépasse celle de la communauté. La communauté aura droit à une récompense pour les 200 000 € qu'elle a financés (article 1436).
Sans déclaration, la maison est commune. Thierry ne dispose que d'une récompense pour ses 300 000 €, à prouver et à calculer le jour du divorce ou de la succession.
L'article 1436 pose aussi une limite : même avec une déclaration de remploi, si la communauté a contribué davantage que l'époux, « le bien acquis tombe en communauté, sauf la récompense due à l'époux ». Si Thierry n'avait apporté que 200 000 € sur 500 000 €, la maison serait commune malgré la clause.
Les conditions à respecter
Informer le notaire de l'origine des fonds dès l'avant-contrat. C'est lui qui rédige la déclaration de remploi, à condition de savoir que l'argent provient d'un bien propre.
Conserver les justificatifs : acte de vente du bien propre, acte de donation ou de succession, relevés montrant le parcours des fonds. Éviter de fondre le prix de vente dans le compte joint sans trace.
Faire figurer la double déclaration, origine et intention, dans l'acte d'acquisition lui-même, et non dans un courrier séparé.
Si les fonds propres arrivent après l'achat (succession en cours de règlement, par exemple), un remploi par anticipation est possible (article 1435), à condition que les sommes soient versées à la communauté dans les cinq ans de l'acte.
Si l'acte a déjà été signé sans clause, ne pas attendre : un accord entre époux reste possible, et la récompense se prouve par tous moyens.
Vérifier son régime matrimonial. Ces règles concernent les régimes de communauté. En séparation de biens, la question se règle par la répartition des quotités entre époux dans l'acte, comme l'explique notre article Les quotités d'acquisition pour les couples.
Le choix du régime lui-même se prépare (voir Le choix du contrat de mariage), et les vérifications utiles avant tout achat sont résumées dans Acheter un appartement : les questions à se poser avant de signer.
À retenir
Vendre un bien propre et en racheter un autre ne suffit pas à conserver la nature propre du nouveau bien. Tout se joue dans l'acte d'acquisition, par une déclaration de remploi que le notaire rédige lorsqu'il connaît l'origine des fonds. Sans elle, le bien est commun, et l'époux qui a payé ne détient qu'une créance à prouver des années plus tard.
Au décès aussi, la différence compte : un bien commun n'entre dans la succession que pour moitié, un bien propre en totalité. Les étapes de cette liquidation sont décrites dans Déroulement du règlement de la succession.
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Article rédigé par Julien Sauvigné, notaire associé chez Archers Notaires à Lyon. Il intervient principalement en immobilier complexe, droit des affaires et transmission.