Notaire pour l'achat ou la vente d'un appartement à Lyon
Entre l'offre acceptée et la remise des clés, comptez le plus souvent deux à quatre mois. Voici ce qui se passe pendant ce temps, côté acquéreur comme côté vendeur.
L'étude accompagne les acquéreurs comme les vendeurs, du premier avant-contrat à la signature de l'acte. Chaque partie peut choisir son notaire : celui du vendeur et celui de l'acquéreur travaillent alors ensemble sur le même dossier.
Les étapes
L'offre d'achat : une fois acceptée par le vendeur, elle engage les deux parties sur le prix. Aucune somme ne doit être remise directement au vendeur.
L'avant-contrat (compromis ou promesse de vente) : il fixe le prix, les conditions et la date de signature. L'acquéreur verse en général un dépôt de garantie, conservé par le notaire jusqu'à la vente.
Le délai de rétractation : l'acquéreur dispose de dix jours pour revenir sur son engagement, sans motif, à compter du lendemain de la remise ou de la notification de l'avant-contrat.
La condition suspensive de prêt : si l'achat est financé par un crédit, la vente ne se fait que si le prêt est obtenu. Le délai prévu pour l'obtenir ne peut pas être inférieur à un mois.
Le droit de préemption : à Lyon, la Métropole dispose d'un droit de préemption urbain. Le notaire lui adresse une déclaration d'intention d'aliéner ; elle a deux mois pour se prononcer.
L'acte de vente : signé chez le notaire, ou à distance par procuration. Le prix est versé par virement : au-delà de 3 000 €, les paiements ne peuvent plus se faire par chèque.
Ce que vérifie le notaire
Le titre de propriété : origine du bien, servitudes, hypothèques ou saisies.
L'urbanisme : travaux réalisés et autorisations obtenues, usage du local. À Lyon, transformer un logement en local d'une autre nature, ou le louer en meublé de tourisme de manière répétée, peut nécessiter une autorisation de la Ville.
Les diagnostics : performance énergétique (un logement classé G ne peut plus être proposé à un nouveau locataire depuis le 1er janvier 2025), amiante pour les immeubles dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, plomb pour les immeubles construits avant 1949, électricité et gaz, état des risques.
La surface « loi Carrez » : si la surface réelle est inférieure de plus d'un vingtième à celle indiquée, l'acquéreur peut obtenir une baisse proportionnelle du prix, en agissant dans l'année qui suit la vente.
La copropriété
C'est souvent là que se cachent les surprises. Avant l'avant-contrat, l'acquéreur doit recevoir :
le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ;
les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales ;
la fiche synthétique de la copropriété, le montant des charges et la situation du fonds de travaux ;
le plan pluriannuel de travaux, lorsqu'il existe.
L'étude les lit pour vous : travaux votés ou à venir, procédures en cours, impayés de la copropriété, règles d'usage des lots. L'avant-contrat précise qui, du vendeur ou de l'acquéreur, paie les travaux déjà votés.
Vendre un appartement
Préparer le dossier dès la mise en vente : titre de propriété, diagnostics, mesurage Carrez, documents de la copropriété, autorisations des travaux réalisés. Un dossier complet évite qu'un avant-contrat soit signé puis retardé.
Un appartement loué : il peut être vendu occupé, le bail continuant avec l'acquéreur. Pour le vendre libre, le propriétaire doit délivrer un congé pour vendre au moins six mois avant la fin d'un bail vide, et le locataire bénéficie alors d'un droit de préemption sur le logement.
La plus-value : la vente de la résidence principale en est exonérée. Pour les autres logements, l'impôt diminue avec la durée de détention, jusqu'à disparaître au bout de 22 ans pour l'impôt sur le revenu et de 30 ans pour les prélèvements sociaux. Le notaire calcule l'impôt et le règle directement à l'administration lors de la vente.
Le prêt en cours : le notaire rembourse sur le prix le crédit garanti par une hypothèque ou un privilège, puis verse le solde au vendeur.
La garantie des vices cachés : un vendeur particulier peut s'en exonérer dans l'acte, à condition d'être de bonne foi. Mieux vaut signaler ce que l'on sait : un défaut connu et passé sous silence peut remettre la vente en cause.
Acheter à deux, ou pour louer
À deux : l'acte fixe la part de chacun. Mariés, pacsés ou concubins, les règles diffèrent, et le choix se prépare avant la signature.
Pour louer : à Lyon et à Villeurbanne, les loyers sont encadrés. Le choix entre achat en direct et société civile se fait aussi avant de signer.
Questions fréquentes
Peut-on choisir son notaire quand on achète ?
Oui. L'acquéreur peut choisir son propre notaire, même si le vendeur a déjà le sien ; les deux notaires rédigent alors l'acte ensemble.
Que se passe-t-il si le prêt est refusé ?
Si le refus intervient dans le délai prévu et que la demande correspondait aux caractéristiques indiquées dans l'avant-contrat, la vente ne se fait pas et le dépôt de garantie est restitué à l'acquéreur.
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